Mit Ablauf des 31.12.2025 sind die Übergangsregelungen des § 48 WEG endgültig ausgelaufen. Seit dem 01.01.2026 hängt die Wirksamkeit bestimmter Altregelungen gegenüber Erwerbern entscheidend davon ab, ob diese im Grundbuch eingetragen sind. Insbesondere für Verwalter ergeben sich weiterhin erhebliche praktische Konsequenzen.
1. Altbeschlüsse: Differenzierung nach gesetzlicher Beschlusskompetenz
Auch nach dem 01.01.2026 gilt: Beschlüsse mit gesetzlicher Beschlusskompetenz (z.B. zu Kostenverteilung, Verwaltung oder baulichen Maßnahmen) wirken ohne Grundbucheintragung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern. Die Grundbucheintragung dient dem Schutz des Erwerbers vor nicht vorhersehbaren Belastungen. Besteht jedoch eine gesetzliche Beschlusskompetenz, ist diese für den Erwerber bereits aus dem Gesetz erkennbar, so dass er auch ohne Grundbucheintrag mit entsprechenden Beschlüssen rechnen muss. Handlungsbedarf besteht daher nicht, selbst wenn solche Beschlüsse vor dem 01.12.2020 gefasst wurden.
Anders verhält es sich bei Altbeschlüssen, die auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhen und keine gesetzliche Grundlage im WEG haben (z.B. Nutzungsänderungen von Sondereigentum oder Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt). Diese Beschlüsse wirken ab dem ersten Eigentümerwechsel nach dem 31.12.2025 nur noch dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
Fehlt die Eintragung und kommt es künftig zu einer Sonderrechtsnachfolge, entfällt die Bindungswirkung des Beschlusses insgesamt für sämtliche Wohnungseigentümer (ex nunc), da gemeinschaftsbezogene Regelungen nur einheitlich gelten können.
2. Haftungsvereinbarungen: Zwingende ausdrückliche Eintragung
Besondere praktische Bedeutung kommt den Haftungsvereinbarungen zu, nach denen Erwerber für Beitragsrückstände ihrer Rechtsvorgänger haften. Für solche Vereinbarungen gilt seit dem 01.12.2020 § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG: Sie entfalten gegenüber Sondernachfolgern nur dann Wirkung, wenn sie ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sind (z.B. durch einen Hinweis im Bestandsverzeichnis: „Es besteht eine Haftungsvereinbarung“).
Nach überwiegender Auffassung in der Literatur ist die ausdrückliche Eintragung bestehender Haftungsvereinbarungen auch nach dem 31.12.2025 weiterhin möglich, solange noch keine Sonderrechtsnachfolge stattgefunden hat. Es handelt sich hierbei um eine kostenfreie Richtigstellung, für die ein schriftlicher Antrag genügt; das Formerfordernis des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO findet insoweit keine Anwendung. Ist ein Verwalter bestellt, gehört es regelmäßig zu seinen Aufgaben, zu prüfen, ob eine entsprechende Grundbucheintragung vorliegt, und diese andernfalls beim Grundbuchamt zu veranlassen.
Im Übrigen kann einer der Wohnungseigentümer den erforderlichen Eintragungsantrag für sämtliche Wohnungseigentumsgrundbücher stellen, vgl. § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG.
3. Pflichten und Rolle des Verwalters
a) Haftungsvereinbarungen
Nicht abschließend geklärt sind die Pflichten des Verwalters im Zusammenhang mit Haftungsklauseln. Es zeichnet sich jedoch eine Tendenz dahingehend ab, dass Verwalter die Gemeinschaftsordnung kennen müssen. Ist eine Haftungsvereinbarung dort enthalten oder mit zumutbarem Aufwand feststellbar, gehört es zu den Aufgaben ordnungsgemäßer Verwaltung,
- zu prüfen, ob eine ausdrückliche Grundbucheintragung vorliegt, und
- diese ggf. zu veranlassen, um Haftungsrisiken für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vermeiden.
Nur wenn unklar ist, ob überhaupt eine Haftungsvereinbarung besteht und deren Klärung mit unzumutbarem Aufwand verbunden wäre, soll sich die Pflicht des Verwalters auf eine Information der Wohnungseigentümer beschränken.
b) Altbeschlüsse
Bei Altbeschlüssen auf Basis einer Öffnungsklausel besteht jedenfalls eine Hinweispflicht auf drohende Wirkungsverluste ab dem 01.01.2026. Eine generelle Pflicht zur Ermittlung eintragungsbedürftiger Altbeschlüsse wird hingegen überwiegend verneint. Der Verwalter kann jedoch gesondert und ggf. gegen zusätzliche Vergütung mit dieser Aufgabe betraut werden. Mangels gefestigter Rechtsprechung wird Verwaltern empfohlen, sich bei bestehenden Öffnungsklauseln zumindest mit vertretbarem Aufwand einen Überblick über während ihrer Amtszeit gefasste Altbeschlüsse zu verschaffen.
4. Vorgehen bei Zweifelsfällen
Auch unklar formulierte Regelungen, die wirtschaftlich zu einer Erwerberhaftung führen (z.B. Übergang von Rücklagen einschließlich Nachschusspflichten oder Verpflichtung zur Übernahme sämtlicher Pflichten des Rechtsvorgängers), sollten vorsorglich als Haftungsvereinbarungen behandelt werden.
Empfehlung: Eintragung beantragen. Lehnt das Grundbuchamt die Eintragung ab, kann dem Verwalter regelmäßig kein Pflichtverstoß vorgeworfen werden. Ob Rechtsmittel eingelegt werden sollen, ist ggf. nach Beschlussfassung der Eigentümer zu entscheiden.
5. Was jetzt zu tun ist
Gemeinschaften und Verwalter sollten gezielt prüfen, ob noch Haftungsvereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung enthalten sind oder Altbeschlüsse ohne gesetzliche Grundlage fortgelten sollen. Ist dies der Fall, ist unverzüglich die Grundbucheintragung zu veranlassen, da diese Regelungen seit dem 01.01.2026 nur noch bei ordnungsgemäßer Eintragung Wirkung gegenüber etwaigen Erwerbern entfalten.
Unterbleibt die Eintragung, ist bei künftigen Eigentümerwechseln mit einem endgültigen Wegfall der Regelungswirkung zu rechnen, der regelmäßig nicht mehr rückgängig gemacht werden kann.
