Wer eine Immobilie erwirbt, kauft in der Regel, was er sieht: ein fertiges Gebäude mit bekanntem Zustand, bestehenden Mietverträgen und kalkulierbaren Erträgen. In der Praxis hat sich daneben jedoch eine Gestaltungsform etabliert, bei der der Vollzug des Kaufes bewusst in die Zukunft verschoben wird – der sogenannte Forward Deal. Hier wird eine Projektentwicklung bereits in der Planungs- oder frühen Bauphase verkauft, teilweise sogar noch vor Erteilung der Baugenehmigung. Was auf den ersten Blick riskant klingt, ist in gefragten Lagen oft die einzige Möglichkeit für Investoren, sich attraktive Objekte zu sichern. Wir erläutern, was hinter dieser Vertragsform steckt und worauf es bei der Gestaltung ankommt.
Was ist ein Forward Deal?
Wesentliches Merkmal des Forward Deals ist, dass zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Übernahme der Immobilie durch den Erwerber ein längerer Zeitraum liegt – je nach Größe und Struktur der Projektentwicklung können das zwei Jahre oder mehr sein. Der Grund für den Aufschub: Die Immobilie soll nicht in dem Zustand übergehen, in dem sie sich bei Vertragsschluss befindet, sondern muss vom Verkäufer erst noch entwickelt werden. Das kann der Neubau eines Gebäudes sein, gegebenenfalls nach Abriss des Bestandes, aber auch ein umfangreicher Umbau. In manchen Fällen muss nach Vertragsschluss sogar erst noch das Baurecht für das Projekt geschaffen werden.
Rechtlich handelt es sich im Kern um einen Immobilienkauf mit Bauverpflichtung: Neben der Grundstücksveräußerung wird die Pflicht des Verkäufers zur Fertigstellung des Gebäudes – und häufig auch zu dessen Erstvermietung – vereinbart. Wichtig aus notarieller Sicht: Aufgrund der Gesamtbeurkundungspflicht des § 311b Abs. 1 BGB müssen grundsätzlich sowohl das Grundstücksgeschäft als auch die Herstellungsverpflichtung beurkundet werden. Vollzogen werden Forward Deals überwiegend als Asset Deal, eine Strukturierung als Share Deal ist aber ebenfalls möglich.
Forward Purchase und Forward Funding: Wann fließt der Kaufpreis?
Forward Deals kommen in zwei wichtigen Unterformen vor, die sich im Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung unterscheiden:
Beim Forward Purchase (auch: Forward Sale) zahlt der Käufer den gesamten Kaufpreis erst nach Abschluss der vertraglich geschuldeten Projektentwicklung, also endfällig nach Fertigstellung. Es bleibt damit beim kaufrechtlichen Grundsatz, dass Kaufpreiszahlung und Übertragung des Kaufgegenstandes Zug um Zug erfolgen.
Beim Forward Funding wird die Kaufpreiszahlung dagegen über die Vertragslaufzeit gestreckt: Der Käufer zahlt in Raten nach Baufortschritt, häufig werden die Raten zudem verzinst. Damit tritt ein zusätzliches Element in die Transaktion ein – der Käufer erleichtert die Finanzierung der Entwicklungsphase nicht nur, er übernimmt sie faktisch selbst. Das Forward Funding weist insoweit Ähnlichkeiten zu klassischen Bauträgermodellen auf.
Was beide Seiten davon haben
Für den Verkäufer bedeutet ein Forward Deal vor allem eine erhebliche Reduktion des wirtschaftlichen Risikos. Er hat bereits zu Beginn oder in einem frühen Stadium der Projektentwicklung einen vertraglich gebundenen Abnehmer und einen festen – oder jedenfalls kalkulierbaren – Kaufpreis. Spätere Vermarktungsrisiken entfallen, und gegenüber den Fremdkapitalgebern verschafft die gesicherte Kaufpreiszahlung eine deutlich bessere Verhandlungsposition: bessere Finanzierungskonditionen und ein geringerer Eigenkapitaleinsatz sind die Folge. Beim Forward Funding kommt hinzu, dass die Zahlung nach Baufortschritt den Fremdkapitalbedarf zusätzlich minimiert.
Für den Käufer soll sich das erhöhte Risiko – jedenfalls theoretisch – in einem günstigeren Kaufpreis niederschlagen. Er kann sich das Objekt frühzeitig sichern und erhält die Chance, Einfluss auf die bauliche Gestaltung und die Vermietung zu nehmen, indem entsprechende Vorgaben zum Inhalt des Kaufvertrages werden. Der Hauptgrund für Investoren liegt jedoch oft im Marktumfeld: Wenn attraktive Bestandsobjekte zur Mangelware werden, sind Forward Deals in 1-A-Lagen häufig die einzige Möglichkeit, sich neue Investments zu sichern – und langwierige Bieterverfahren mit ungewissem Ausgang zu vermeiden.
Die Kehrseite: Komplexität in der Vertragsgestaltung
Die Strukturierung als Forward Deal bedeutet einen nicht zu unterschätzenden Mehraufwand bei der Vertragsgestaltung. Zu den eigentlichen kaufrechtlichen Regelungskomplexen treten weitere Themenfelder hinzu, insbesondere solche werkvertraglicher Natur. Das Vertragswerk entfernt sich damit deutlich vom gesetzlichen Leitbild des Kaufvertrages nach den §§ 433 ff. BGB: Der Pflichtenkatalog der Parteien geht weit über den Austausch von Kaufgegenstand gegen Kaufpreis hinaus und berührt weitere Rechtsmaterien wie das private und öffentliche Baurecht. Dabei gilt: Je früher der Verkauf erfolgt, desto komplizierter wird die Vertragsgestaltung.
Regelungsbedürftig sind insbesondere die Konkretisierung des Bausolls, also Art und Zielzustand der durchzuführenden Maßnahmen samt Qualitätsvorgaben und Zeitplan, die Rechte der Parteien für den Fall, dass die Baubehörden das Projekt nicht wie vereinbart genehmigen, die Einbindung von Werkunternehmern und Dienstleistern, der Umgang mit Gewährleistungsfragen in der entstehenden Mehr-Parteien-Situation sowie die Zusammenarbeit von Verkäufer und Käufer während der Entwicklungsphase.
Stolperstein Abnahme: Drei Vertragsverhältnisse, drei Interessen
Ein besonderes Augenmerk verdienen die Regelungen zum Bausoll und zur Abnahme der Bauleistung. Der Verkäufer kann sich hier bis zu drei Beteiligten mit jeweils eigenen Interessen gegenübersehen: dem Werkunternehmer, dessen Leistung er als Auftraggeber abnehmen muss, dem Mieter, der eine den mietvertraglichen Regelungen entsprechende Fläche übernehmen möchte, und dem Käufer, dessen Ansprüche sich nach dem Kaufvertrag richten. Bauvertrag, Mietvertrag und Kaufvertrag müssen deshalb inhaltlich und prozessual eng aufeinander abgestimmt werden.
Wie schnell es hier zu Konflikten kommen kann, zeigen zwei Beispiele: Der Verkäufer kann in ein Dilemma geraten, wenn der Werkunternehmer ein nach dem Bauvertrag berechtigtes Abnahmeverlangen stellt, der Käufer aber aufgrund eines kaufvertraglichen Vetorechts die Abnahme verweigert. Vetorechte sollten dem Käufer daher nur gegen Freistellung von den Folgen einer zu Unrecht verweigerten oder verzögerten Abnahme eingeräumt werden. Ähnliches Spannungspotenzial birgt das Verhältnis zwischen Mieter und Käufer: Einem Einzelhändler, dessen Filialeröffnung naht, kann Geschwindigkeit wichtiger sein als Sorgfalt – der Käufer wird dagegen häufig der Qualität den Vorzug geben und strengere Maßstäbe an die Abnahme anlegen. Aus Verkäufersicht gilt es in all diesen Konstellationen zu vermeiden, dass in den verschiedenen Vertragsverhältnissen divergierende Urteile, Schiedssprüche oder Schiedsgutachterentscheidungen ergehen.
Vermietung: Die Rendite entscheidet sich im Detail
Ist das Objekt bei Vertragsschluss noch nicht vermietet, sind auch Vermietungsstrategien und -zielvorgaben zu regeln. Für den Käufer ist die Vermietung regelmäßig von zentraler Bedeutung, denn von ihr hängt seine Renditeerwartung ab – er sollte sie deshalb nicht dem Belieben des Verkäufers überlassen. Zu regeln sind etwa die Auswahl der Mieter, Zielvorgaben zur Miethöhe und zur Umlage der Nebenkosten sowie die Ausgestaltung der Mietverträge, beispielsweise durch Festlegung eines Mustervertrages. Wirtschaftlich von großer Bedeutung ist zudem, in welchem Umfang und in welcher Form der Verkäufer Mieter-Incentives wie mietfreie Zeiten oder Ausbaukostenzuschüsse gewähren darf.
Käuferschutz beim Forward Funding
Beim Forward Funding tritt der Käufer finanziell in Vorleistung: Er zahlt nach Projektfortschritt, erhält das Objekt aber erst nach Abschluss der Entwicklung. Für den Fall fehlender Leistungsfähigkeit oder gar einer Insolvenz des Verkäufers sind daher besondere vertragliche Vorkehrungen erforderlich.
Sachgerechter Zahlungsplan. Zunächst sollte der Zahlungsplan sicherstellen, dass die Wertsteigerung am Objekt synchron mit den Zahlungen des Käufers verläuft.
Eintrittsrechte. Sinnvoll sind ferner Eintrittsrechte des Käufers in die zur Projektrealisierung geschlossenen Verträge – insbesondere Architekten-, Ingenieur- und Bauverträge. Sie ermöglichen es dem Käufer, das Projekt im Ernstfall selbst zu Ende zu führen und das Entstehen einer Bauruine zu verhindern.
Sicherung der Rückzahlungsansprüche. Für den Fall, dass das Projekt scheitert und rückabgewickelt werden muss, ist schließlich zu überlegen, wie die Ansprüche des Käufers auf Rückzahlung bereits geleisteter Kaufpreisraten gesichert werden können.
Fazit
Der Forward Deal eröffnet beiden Seiten Chancen: Der Verkäufer sichert sich frühzeitig Abnehmer und Kaufpreis und verbessert seine Finanzierungsposition, der Käufer erschließt sich Investitionsmöglichkeiten, die es als Bestandsobjekt schlicht nicht gibt. Der Preis dafür ist eine deutlich erhöhte Komplexität der Transaktion – die Vertragsteams beider Seiten müssen breiter aufgestellt sein als beim Kauf einer Bestandsimmobilie, und Kaufvertrag, Bauvertrag und Mietverträge müssen wie Zahnräder ineinandergreifen. Genau hier entscheidet sich, ob der Forward Deal sein Versprechen einlöst.
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