Wer eine Immobilie innerhalb der Familie verkauft, will die Abwicklung häufig erleichtern. Eine verbreitete Lösung: Der Kaufpreis wird nicht auf einen Schlag gezahlt, sondern über Jahre hinweg in Raten – und das ohne Zinsen. Was wirtschaftlich naheliegt und familiär gewollt ist, bereitete steuerlich bislang Probleme. Mit Urteil vom 24. März 2026 (Az. VIII R 30/24, veröffentlicht am 11. Juni 2026) hat der Bundesfinanzhof (BFH) seine jahrzehntelange Rechtsprechung nun aufgegeben und für private Verkäufer eine erhebliche Entlastung geschaffen. Wir ordnen die Entscheidung aus notarieller Sicht ein.
Der Fall: Verkauf an die eigene Tochter
Dem Urteil lag ein Sachverhalt zugrunde, wie er in der notariellen Praxis regelmäßig vorkommt. Eltern verkauften ein Grundstück, das sich seit mehr als zehn Jahren in ihrem Eigentum befand, an ihre Tochter. Da eine Bankfinanzierung nicht in Betracht kam, vereinbarten die Beteiligten, dass der Kaufpreis über viele Jahre in Raten gezahlt wird. Eine Verzinsung sollte ausdrücklich nicht erfolgen – die Kaufpreisforderung wurde also zinslos gestundet.
Die Eltern erklärten keine Kapitalerträge aus diesem Vorgang. Das Finanzamt sah das anders: Es rechnete aus den Kaufpreisraten einen kalkulatorischen Zinsanteil heraus und unterwarf diesen als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Besteuerung.
Was bislang galt: Die fiktive Verzinsung
Die Haltung des Finanzamts entsprach der bisherigen ständigen Rechtsprechung. Bei zinslosen Ratenzahlungen über längere Zeiträume – häufig mehr als ein Jahr – nahm der BFH eine rein wirtschaftliche Betrachtung vor. Der nominale Kaufpreis wurde abgezinst und in einen Tilgungsanteil und einen fiktiven Zinsanteil aufgeteilt. Grundlage war die typisierende Verzinsung von 5,5 % nach § 12 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes (BewG).
Die Konsequenz war für viele Verkäufer unangenehm: Obwohl zivilrechtlich bewusst keine Zinsen vereinbart worden waren, mussten sie einen rechnerischen Zinsanteil als steuerpflichtigen Kapitalertrag nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) versteuern. Gerade bei langjährigen Ratenvereinbarungen innerhalb der Familie führte das zu einer Steuerlast auf Erträge, die tatsächlich nie geflossen waren.
Die Entscheidung: Zinslos bleibt zinslos
Der VIII. Senat des BFH ist von dieser Linie nun ausdrücklich abgerückt. Haben die Vertragsparteien vereinbart, dass die Raten in voller Höhe als Gegenleistung für den Kaufgegenstand geleistet werden und die in der Ratenzahlung liegende Stundung zinslos gewährt wird, ist steuerlich von einer unentgeltlichen Stundung der Kaufpreisforderung auszugehen. Es fehlt damit an einem steuerpflichtigen Entgelt für eine Kapitalüberlassung im Sinne des § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG.
Für die Behandlung der einzelnen Zahlungen folgt daraus: Enthalten die Raten vereinbarungsgemäß keinen Zinsanteil und sind sie auch nicht zwangsweise aufzuteilen, werden sie ratierlich jeweils in voller Höhe mit den beim Forderungserwerb entstandenen Anschaffungskosten verrechnet (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7, Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 Satz 1 EStG). Ein steuerpflichtiger Ertrag entsteht so nicht.
Auch der bisher als Hebel genutzte § 12 Abs. 3 BewG trägt nach Auffassung des Senats im Privatbereich nicht mehr: Die Vorschrift hilft weder über eine fehlende Vereinbarung eines Entgelts für die Stundung hinweg, noch lässt sich aus ihr ein Rückzahlungsgewinn konstruieren. Die typisierende 5,5 %-Verzinsung verliert damit für diese Konstellation ihre Wirkung.
Auch schenkungsteuerlich Entwarnung
Bemerkenswert ist, dass der BFH die Frage gleich noch in einem weiteren Punkt klärt. Die zinslose Kaufpreisstundung erfüllt auch nicht den Tatbestand einer freigebigen Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG). Weder bezüglich des Grundstücks – dieses wurde vollentgeltlich zum Verkehrswert veräußert – noch bezüglich des Zinsverzichts liegt eine schenkungsteuerbare Vermögensverschiebung vor. Entscheidend ist, dass dem Käufer keine Mittel unmittelbar aus dem Vermögen des Verkäufers überlassen werden.
Damit räumt der Senat eine Sorge aus, die in der Beratungspraxis bei familiären Übertragungen stets mitschwingt: dass eine günstige Zahlungsgestaltung an anderer Stelle eine Schenkungsteuer auslöst.
Was bedeutet das für die Praxis?
Für die notarielle Gestaltung von Kaufverträgen im Privatvermögen ist die Entscheidung ein wichtiges Signal. Mehrere Punkte verdienen Beachtung:
Klare Vereinbarung ist entscheidend. Die steuerliche Anerkennung knüpft daran an, dass die Vertragsparteien ausdrücklich vereinbaren, dass die Raten vollständig auf den Kaufpreis entfallen und die Stundung unentgeltlich – also zinslos – erfolgt. Eine saubere, eindeutige Formulierung im Kaufvertrag ist damit nicht nur Formsache, sondern Voraussetzung der günstigen Behandlung.
Angemessener Kaufpreis. Im Urteilsfall entsprach der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert des Grundstücks. Die familiäre Erleichterung beschränkte sich auf die Abwicklung der Zahlung. Wird hingegen ein deutlich zu niedriger Kaufpreis angesetzt, stellen sich schenkungsteuerliche Fragen auf einer anderen Ebene.
Privatvermögen. Die Entscheidung betrifft Vorgänge im Privatvermögen. Für Veräußerungen im betrieblichen Bereich gelten eigene Grundsätze, die hiervon unberührt bleiben.
Wer also bewusst keine Zinsen vereinbart, muss sich künftig grundsätzlich auch keine fiktiven Zinsen mehr zurechnen lassen. Das schafft Rechtssicherheit insbesondere bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie, bei denen eine Ratenzahlung die einzige praktikable Lösung ist.
Offene Fragen bleiben
So erfreulich die Klarstellung ist – das Urteil beantwortet nicht jede Folgefrage. Wie sich Konstellationen einordnen lassen, in denen die Grenze zwischen unentgeltlicher Stundung und verdeckter Entgeltvereinbarung weniger eindeutig ist, wird die weitere Rechtsprechung und Verwaltungspraxis zeigen müssen. Auch die Reaktion der Finanzverwaltung auf die Rechtsprechungsänderung bleibt abzuwarten.
Für die Gestaltung gilt deshalb umso mehr: Die vertraglichen Abreden sollten von Anfang an präzise und stimmig sein. Genau hier setzt die notarielle Beratung an.
Wir beraten Sie
Planen Sie eine Immobilienübertragung innerhalb der Familie oder einen anderen privaten Veräußerungsvorgang mit Ratenzahlung? Wir prüfen die vertragliche Gestaltung mit Blick auf die aktuelle Rechtsprechung und sorgen dafür, dass Ihre Vereinbarung auch steuerlich auf sicheren Füßen steht. Sprechen Sie uns gern an – Termine sind bei den Notaren am Gänsemarkt auch kurzfristig möglich.
