Einführung
(BGH, Urteil vom 20. Februar 2026 – V ZR 34/25)
In einer aktuellen Grundsatzentscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben und klargestellt: Räume, in denen sich gemeinschaftliche Versorgungsanlagen befinden (Heizung, Zähler, Stromkästen etc.), stehen nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum und können daher zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden.
Sachverhalt
Gegenstand der Entscheidung war ein Gebäude mit zwei Wohneinheiten. Laut Teilungserklärung waren drei Kellerräume (bezeichnet mit „Treppenhaus“, „Flur“ und „Technik“) dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 1 zugewiesen worden. Im Technikraum befanden sich ursprünglich eine gemeinsame Ölheizung sowie die zentralen Hausanschlüsse, Stromzähler und Absperreinrichtungen für Gas und Wasser beider Wohnungen.
Die Eigentümer der Einheit Nr. 2 beanspruchten Mitbesitz an diesen Räumen mit der Begründung, diese stünden wegen der gemeinschaftlichen Anlagen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Die Zuweisung zum Sondereigentum der Wohnung Nr. 1 sei daher unwirksam.
Entscheidung
Der BGH hat nun klargestellt, dass Räume auch dann zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden können, wenn sich darin zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen befinden. Die bloße Belegenheit solcher Anlagen führt nicht dazu, dass der gesamte Raum zwingend Gemeinschaftseigentum wird.
Seine Entscheidung stützte das Gericht dabei im Wesentlichen auf folgende Argumente:
- Klare Trennung von Raum und Anlage: Der BGH führt an, dass das Gesetz (§ 5 Abs. 2 WEG) klar zwischen der technischen Anlage selbst und dem Raum, der sie umgibt, unterscheidet. Während die Anlage (z.B. Heizung oder Leitungen) gemeinschaftlich bleibt, kann der umgebende Raum Gegenstand des Sondereigentums sein.
- Systematik: Bei strukturellen Gebäudeteilen (Außenwände, Decken etc.) ist anerkannt, dass ihr Gemeinschaftseigentumseigenschaft keinen Einfluss auf die Sondereigentumsfähigkeit der umgebenden Räume hat. Für Räume mit gemeinschaftsdienlichen Anlagen kann nichts anderes gelten.
- Kein praktisches Bedürfnis für Gemeinschaftseigentum am Raum: Der Schutzzweck von § 5 Abs. 2 WEG – sei es, zu verhindern, dass ein Eigentümer eigenmächtig über Gemeinschaftsanlagen verfügt. Dies werde bereits dadurch erreicht, dass die Anlage selbst im Gemeinschaftseigentum bleibt.
Der erforderliche Zugang zu den Anlagen und Einrichtungen ist laut BGH bereits durch § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG hinreichend gesichert. Danach muss ein Sondereigentümer das Betreten seiner Räume für Wartungen, Zählerablesungen oder Notmaßnahmen dulden. Bei Verweigerung kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Zutritt gerichtlich durchsetzen. Eine weitergehende Zuordnung auch des umgebenden Raums zum Gemeinschaftseigentum ist nach Auffassung des Gerichts nicht erforderlich.
Praktische Folgen
- Bestehende Gemeinschaften: Für bestehende Gemeinschaften besteht in der Regel kein unmittelbarer Handlungsbedarf. Sofern Technikräume bereits als Sondereigentum ausgewiesen sind, wurde diese Praxis nun höchstrichterlich bestätigt.
- Kauf von Wohnungseigentum: Beim Kauf von Wohnungseigentum empfiehlt es sich, vorab genau zu prüfen, wem Technikräume laut Teilungserklärung zugeordnet sind und ob Zugangsrechte (z.B. durch Dienstbarkeiten) klar definiert wurden.
- Neugestaltung von Teilungserklärungen: Bei der Aufteilung neuer Objekte sollte sorgfältig geprüft werden, ob eine Zuordnung von Technikräumen zu einzelnen Einheiten im Einzelfall sinnvoll ist. Dadurch kann u.a. die Verantwortlichkeit für die Instandhaltung und Instandsetzung des Raumes (Reinigung, Streichen etc.) klar festgelegt werden; im Gegenzug erfordert dies aber präzise Regelungen über den Zugang der Gemeinschaft zu den gemeinschaftsdienlichen Anlagen, um künftige Konflikte zu vermeiden.
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