BGH, Urteil vom 23. Januar 2026 – V ZR 91/25
Das Wichtigste in Kürze
- Eine in einem Bauträgervertrag formularmäßig erteilte Vollmacht oder Mitwirkungspflicht des Erwerbers, einer nachträglichen Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen, ist nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam, wenn die Klausel die zulässigen Änderungsgründe nicht ausdrücklich benennt.
- Der BGH verlangt erstmals ausdrücklich, dass die für eine Änderung erforderlichen triftigen Gründe im Einzelnen in der Klausel aufgeführt sind. Eine bloße Negativabgrenzung („alles, was den Erwerber nicht beeinträchtigt“) genügt nicht.
- Ist die Klausel unwirksam, kann der Bauträger die Zustimmung des Erwerbers nicht ersatzweise über § 242 BGB (Treu und Glauben) durchsetzen. Eine geltungserhaltende Reduktion verbietet das AGB-Recht.
- Bauträger und ihre Berater sollten ihre Vertragsmuster jetzt überprüfen und anpassen.
Worum ging es?
Ein Bauträger hatte eine größere Wohnungseigentumsanlage in Berlin geplant und durch Teilungserklärung in mehrere Untergemeinschaften aufgeteilt. Die Beklagten erwarben eine Ladeneinheit im Erdgeschoss. Im notariellen Bauträgervertrag ließ sich der Bauträger – wie in der Branche üblich – eine umfassende Änderungsvollmacht erteilen sowie eine Verpflichtung der Erwerber aufnehmen, einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen.
Im Innenverhältnis war die Vollmacht beschränkt: Inhalt und Umfang des Sondereigentums sollten „bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise“ nicht beeinträchtigt, Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen nicht wesentlich verkleinert oder verlegt, Kosten dem Käufer nicht entstehen.
Später entschied sich der Bauträger, die Zahl der Beherbergungseinheiten in einer anderen Untergemeinschaft von 38 auf 58 zu erhöhen und die Teilungserklärung entsprechend zu ändern. Die Erwerber widerriefen ihre Vollmacht. Die Klage der Bauträgerin auf Genehmigung der Änderungen blieb in allen Instanzen erfolglos.
Welche Anforderungen stellt der BGH an die Klausel?
Der BGH hat die zentrale Streitfrage nun höchstrichterlich entschieden: Eine formularmäßige Änderungsvollmacht oder Zustimmungsverpflichtung in einem Bauträgervertrag ist nur dann mit § 308 Nr. 4 BGB vereinbar, wenn die Klausel selbst erkennen lässt, dass eine Änderung nur bei Vorliegen im Einzelnen benannter triftiger Gründe verlangt werden kann.
Damit überträgt der V. Zivilsenat die zur Bauausführung und Materialwahl bereits seit 2005 geltenden Grundsätze (BGH, Urt. v. 23.6.2005 – VII ZR 200/04) ausdrücklich auf die Änderung der Teilungserklärung. Die Begründung: In beiden Fällen ist das von § 308 Nr. 4 BGB geschützte Äquivalenzinteresse der Vertragsparteien betroffen.
Bislang hatten Teile der Literatur und insbesondere das Berufungsgericht angenommen, es genüge, wenn der triftige Grund tatsächlich vorliege; eine Benennung in der Klausel sei entbehrlich, ja sogar überflüssig. Der BGH ist dieser Auffassung entgegengetreten: Der Erwerber muss bereits beim Vertragsschluss erkennen können, unter welchen Voraussetzungen ihm Änderungen zugemutet werden. Nur so ist die vom Gesetz geforderte Kalkulierbarkeit der Leistungsänderung gewährleistet.
Welche Gründe gelten als „triftig“?
Der BGH nennt – in Anlehnung an die Literatur – einige Beispiele für taugliche Änderungsgründe in einem Bauträgervertrag:
- die Erforderlichkeit oder Zweckdienlichkeit zur Erfüllung behördlicher Auflagen,
- die Erschließungssicherung,
- die Beseitigung von Planungsmängeln,
- die Erfüllung von Sonderwünschen anderer Erwerber.
Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Maßgeblich ist, dass die jeweilige Klausel die Gründe hinreichend klar benennt und in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Erwerbers angemessen berücksichtigt. Liegt ein triftiger Grund später tatsächlich vor und ist die Änderung dem Erwerber zumutbar, kann der Bauträger die Klausel nutzen – andernfalls nicht.
Da der BGH die Nennung der triftigen Gründe explizit verlangt, dürfte es zukünftig auch nicht mehr zulässig sein, eine „insbesondere“-Formulierung zu verwenden und den Anwendungsbereich der Klausel damit auf weitere ungeschriebene, aber vergleichbare Gründe auszudehnen.
Auch der Käufer einer Gewerbeeinheit ist im Zweifel Verbraucher
Praktisch hochbedeutsam ist eine zweite Aussage des Urteils: Selbst wer eine Gewerbeeinheit erwirbt und sich im Vertrag als „Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes“ bezeichnet, ist zivilrechtlich regelmäßig Verbraucher, sofern der Kauf der privaten Vermögensverwaltung dient – etwa zur Vermietung der Einheit.
Der BGH bestätigt damit die Linie des XI. Zivilsenats und gibt seine ältere abweichende Rechtsprechung (Urt. v. 26.2.2016 – V ZR 208/14) ausdrücklich auf. Der umsatzsteuerrechtliche Unternehmerbegriff (§ 2 UStG) ist autonom auszulegen und sagt über die zivilrechtliche Einordnung nach §§ 13, 14 BGB nichts aus. Eine gewerbliche Tätigkeit liegt erst vor, wenn die Vermögensverwaltung nach Umfang, Komplexität und Anzahl der Vorgänge einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert.
Für die Praxis bedeutet das: Bauträger können sich beim Verkauf einzelner Gewerbe- oder Teileigentumseinheiten nicht darauf verlassen, dass der Erwerber als Unternehmer behandelt wird. Die strengen AGB-rechtlichen Maßstäbe greifen regelmäßig auch hier.
Kein Ausweg über § 242 BGB
Bemerkenswert ist schließlich der zweite Leitsatz des Urteils: Ist die formularmäßige Mitwirkungspflicht nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam, kann sich eine Zustimmungspflicht des Erwerbers im Regelfall nicht aus § 242 BGB (Treu und Glauben) ergeben.
Das Berufungsgericht hatte einen solchen Anspruch noch grundsätzlich anerkannt – beschränkt auf Änderungen, für die der Bauträger sich eine wirksame Vollmacht hätte ausbedingen dürfen. Der BGH hält dies für eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion: Wer als Verwender überzogene AGB stellt, soll das volle Risiko der Unwirksamkeit tragen. Andernfalls würde der Schutzzweck der §§ 307 ff. BGB unterlaufen, weil ein Bauträger risikolos zu weitgehende Klauseln verwenden könnte.
Die Konsequenz ist hart, aber konsequent: Eine unwirksame Klausel ist auch nicht „im wirksamen Restbereich“ anwendbar. Wer eine fehlerhafte Änderungsvollmacht oder Zustimmungsverpflichtung verwendet, verliert das gesamte Instrument – nicht nur die problematischen Teile.
Was bedeutet die Entscheidung für die Praxis?
Für Bauträger, Projektentwickler und ihre Berater hat das Urteil unmittelbare Konsequenzen:
- Vertragsmuster überprüfen. Bestehende Bauträgerverträge sollten daraufhin geprüft werden, ob die enthaltenen Änderungsvollmachten und Mitwirkungspflichten die zulässigen Änderungsgründe ausdrücklich benennen. Generalklauseln ohne Aufzählung halten der Inhaltskontrolle nicht mehr stand.
- Triftige Gründe konkret formulieren. Die Klausel sollte die in Betracht kommenden Anlässe (z. B. behördliche Auflagen, Beseitigung von Planungsmängeln, Sonderwünsche anderer Erwerber) klar bezeichnen – pauschale Verweise auf „berechtigte Interessen“ reichen nicht.
- Verbraucherstellung realistisch einschätzen. Auch beim Verkauf von Gewerbeeinheiten ist regelmäßig vom Verbrauchercharakter des Erwerbers auszugehen. Die strengen AGB-Maßstäbe greifen damit in nahezu allen Bauträgerprojekten.
- Im Innenverhältnis sauber begrenzen. Neben den triftigen Gründen muss die Klausel auch im Übrigen die Interessen des Erwerbers angemessen berücksichtigen – Kostenneutralität, Zweckbestimmung, wesentliche Eigenschaften des Sondereigentums.
- Notarielle Begleitung nutzen. Eine sorgfältige notarielle Vertragsgestaltung ist gerade bei Bauträgerprojekten ein zentraler Risikobaustein. Wer hier Standards verwendet, die noch auf älteren Mustern beruhen, riskiert, im Nachgang keine Änderungen der Teilungserklärung mehr durchsetzen zu können.
