Was ist der Halbteilungsgrundsatz?
Seit Dezember 2020 müssen Makler bei der Ausgestaltung ihrer Vergütung gemäß § 656c BGB den sog. Halbteilungsgrundsatz beachten. Danach ist ein Makler unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet, seinen Anspruch auf Maklerlohn jeweils hälftig auf den Käufer und den Verkäufer aufzuteilen, wenn beide Parteien mit diesem einen wirksamen Maklervertrag geschlossen haben ("doppeltätiger Makler"). Nach § 656d BGB gilt dies auch dann, wenn zunächst der Maklervertrag nur mit einer Partei abgeschlossen wurde. In diesem Fall darf die andere Partei im Nachhinein nicht verpflichtet werden, mehr als die Hälfte der Maklerprovision zu übernehmen ("Abwälzungsvereinbarung"). Zweck dieser Gesetzesänderung war es, in Zeiten eines angespannten Immobilienmarktes die Erwerberseite im Grundstücksverkehr finanziell zu entlasten, da zuvor die Maklerkosten oftmals gänzlich von der Erwerberseite getragen werden mussten.
Anwendungsbereich
Der Halbteilungsgrundsatz gilt nur dann, wenn es sich beim Käufer des Vertragsobjekts um einen Verbraucher handelt (persönlicher Anwendungsbereich). Käufer muss daher eine natürliche Person sein, die nicht überwiegend zu selbstständig beruflichen oder gewerblichen Zwecken tätig wird. Die Verbrauchereigenschaft liegt auch dann vor, wenn der Erwerb als Vermögensanlage und nicht zu Selbstnutzungszwecken erfolgt. Die rechtliche Stellung des Verkäufers oder des Maklers haben dagegen keine Bedeutung. Der Halbteilungsgrundsatz greift auch dann ein, wenn von einer Privatperson gekauft wird oder der Makler lediglich als Gelegenheitsmakler auftritt.
Für die sachliche Anwendbarkeit des Halbteilungsgrundsatzes muss es sich bei dem Vertragsobjekt zudem um eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus handeln.
Rechtsfolge
Wird gegen den Halbteilungsgrundsatz verstoßen, ist die Sanktion drastisch: Ein Maklervertrag, der den Maklerlohn nicht gleich aufteilt, ist rechtlich unwirksam. Die Nichtigkeit erstreckt sich sodann auf beide Makleraufträge. Einen Maklerlohn kann der Makler dann weder vom Verkäufer noch vom Käufer fordern.
Die Zahlungspflicht des Verkäufers kann auch nicht dadurch umgangen werden, dass er dem Makler das Objekt zur Vermittlung unentgeltlich übergibt ("An-die-Hand-Geben"). Hat der Makler die Unentgeltlichkeit mit einer Seite vereinbart, darf er auch von der anderen keinen Lohn verlangen.
Aktuelle BGH-Rechtsprechung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jüngst in zwei Entscheidungen (Urteile vom 6. März 2025 - I ZR 32/24 und I ZR 138/24) mit dem Halbteilungsgrundsatz beschäftigt.
Erste Entscheidung (BGH | ZR 32/24)
Im ersten Fall verklagte eine Maklerin ein Paar, das mit ihrer Hilfe ein Haus gekauft hatte. Sie hatte dazu sowohl mit dem Paar als auch mit der Ehefrau des Verkäufers Provisionsvereinbarungen getroffen, die allerdings unterschiedliche Provisionen vorsahen. Die Käuferseite hatte eine höhere Provision zugesagt als die Verkäuferseite und weigerte sich schließlich, die Courtage zu bezahlen. Somit mussten die Gerichte entscheiden.
Da die Provision unstreitig ungleich verteilt war, stützte die Maklerin ihre Klage auf folgende Besonderheiten: Zum einen hatte nicht der Verkäufer, sondern dessen Ehefrau die Maklerin beauftragt. Zum anderen gehörte zum Haus auch ein Anbau mit Büro und Garage, weshalb die Maklerin vor Gericht argumentierte, der Halbteilungsgrundsatz greife nicht ein, da es sich aufgrund der gewerblichen Nutzbarkeit nicht um ein Einfamilienhaus handele.
Der BGH entschied jedoch gegen die Maklerin und erklärte den Maklervertrag für unwirksam. Um ein Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes handele es sich, wenn der Immobilienkauf erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts diene (Maßgeblichkeit der Verwendungsabsicht). Auch eine Einliegerwohnung oder sonstige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit ändere daran nichts, wenn diese nur von untergeordneter Bedeutung sei. Im Streitfall machte die Bürofläche rund ein Fünftel der Gesamtfläche aus, womit sich nach Ansicht des BGH in der Gesamtschau nichts am Charakter eines Einfamilienhauses änderte.
Auch der Umstand, dass die Frau des Verkäufers die Maklerin beauftragt hatte, änderte für den BGH nichts an der Geltung des Halbteilungsgrundsatzes. Zwar regele § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall eines Maklervertrags mit den jeweiligen Parteien des Kaufvertrags. Die Vorschrift sei jedoch entsprechend anzuwenden, wenn eine dritte Person den Maklervertrag abschließe, denn der Zweck der Vorschrift, Verbraucher vor dem Missbrauch ihrer schwachen Verhandlungsposition zu schützen, ändere sich nicht, wenn formal jemand anderes den Vertrag abschließe (Gedanke des Verbraucherschutzes).
Zweite Entscheidung (BGH | ZR 138/24)
Im zweiten Fall erwarben die Käufer ein Grundstück mit einer Doppelhaushälfte. Die Verkäuferin hatte einen Makler mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt. Hierfür sollte sie laut Vertrag eine Provision von EUR 25.000 zahlen. Die Käufer verpflichteten sich gegenüber dem Makler ebenfalls zur Zahlung des vollen Honorars, das sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags auch bezahlten. Im Gegenzug wurde der Kaufpreis um die Höhe der Courtage reduziert. Die Verkäuferin zahlte indes nichts. Die Käufer forderten sodann ihr Geld zurück und zogen schließlich vor Gericht.
Der BGH entschied auch hier gegen den Makler: § 656d BGB sei nicht nur auf Abreden zwischen den Parteien des Kaufvertrags anwendbar, sondern auf jegliche vertragliche Vereinbarung, durch die eine Partei zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet werde, die den Makler gar nicht beauftragt habe. Dies umfasse auch Vereinbarungen des Maklers selbst mit der anderen Partei des Kaufvertrags. Der Makler konnte sich nicht mit dem Argument aus der Affäre ziehen, die Verkäuferin sei ihm gegenüber formal weiterhin zur Zahlung der Provision verpflichtet, da die Käufer ihrerseits verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen. Somit blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hatte, nicht im Sinne des § 656d BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Der Verstoß hatte die Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung zur Folge, eine geltungserhaltende Reduktion auf die Hälfte des Maklerlohns lehnte der BGH ab.
Leitlinien für Makler
Beide Entscheidungen des BGH lassen die Tendenz erkennen, dass der Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes aus Gründen des Verbraucherschutzes weit verstanden wird:
Für die Einordnung als Einfamilienhaus ist der für den Makler erkennbare subjektive Erwerbszweck des Käufers maßgeblich. Um ein Einfamilienhaus handelt es sich mithin, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.
Der Halbteilungsgrundsatz kann auch dann Anwendung finden, wenn ein Dritter, der nicht selbst Partei des Kaufvertrags wird, den Maklervertrag abgeschlossen hat. Dies dürfte insbesondere der Fall sein, wenn es sich um nahestehende Personen (wie die Ehefrau) einer Vertragspartei handelt.
Abwälzungsvereinbarungen sollten nur mit höchster Vorsicht eingesetzt werden. Wenn eine Abwälzung erfolgt, gilt es genau darauf zu achten, dass auch die ursprüngliche Vertragspartei des Maklervertrages mindestens zur hälftigen Zahlung des Maklerlohns verpflichtet bleibt.
Werden diese Grundsätze nicht eingehalten, riskieren Makler ihren gesamten Provisionsanspruch gegenüber beiden Vertragsparteien.
