Einleitung – Erwerb des Familienheims
Viele Paare denken beim Kauf eines gemeinsamen Hauses oder einer Wohnung kaum darüber nach, wie sie die Eigentumsverhältnisse am besten strukturieren. Dabei kann eine gute Planung helfen, spätere Probleme zu vermeiden – zum Beispiel bei einer Trennung, einer möglichen Privatinsolvenz oder auch bei der Steuer. Insbesondere kann es dann zu unerwarteten steuerlichen Folgen kommen, wenn einer der Partner den größten Teil der Anschaffungskosten (Kaufpreis, Nebenkosten) trägt, beide aber als gleichberechtigte Eigentümer im Grundbuch stehen sollen. Für unverheiratete Paare ist das besonders heikel, weil sie – anders als Ehepaare – nur sehr geringe steuerliche Freibeträge (nur EUR 20.000) bei Schenkungen haben. Dadurch kann das Finanzamt unter Umständen eine Schenkung annehmen und Steuern verlangen.
Mögliche Erwerbsformen
Welche Erwerbsform beim Erwerb des Familienheims am besten passt, hängt von verschiedenen Kriterien ab:
- ist das Paar verheiratet oder liegt eine nichteheliche Lebensgemeinschaft vor
- wie sieht die Lebensplanung aus (arbeiten beide oder sind Kinder geplant) und
- wer leistet welchen Beitrag zur Finanzierung.
Bruchteilseigentum als häufigste Erwerbsform
Die einfachste und zugleich häufigste Form, in der Paare eine Immobilie gemeinsam erwerben, ist das sogenannte Bruchteilseigentum. Dabei hält jeder Partner einen bestimmten Anteil an der Immobilie, zum Beispiel jeweils zur Hälfte. Jeder kann über seinen Anteil grundsätzlich selbst entscheiden – also zum Beispiel seinen Anteil verkaufen oder belasten –, ohne dass der andere zustimmen muss (§ 747 Satz 1 BGB). Wenn allerdings über die Immobilie als Ganzes verfügt werden soll, also etwa ein Verkauf oder eine Belastung des gesamten Hauses geplant ist, müssen beide Eigentümer gemeinsam handeln (§ 747 Satz 2 BGB).
Kommt es zur Trennung, kann das jedoch schnell schwierig werden. In solchen Situationen ist die Bereitschaft, miteinander zu sprechen oder Kompromisse zu finden, oft stark eingeschränkt. Gibt es für diesen Fall keine vertraglichen Vereinbarungen, bleibt in der Regel nur der rechtliche Weg, die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft zu verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Das führt meist zu einer Teilungsversteigerung (§ 753 BGB i.V.m. § 180 ZVG), bei der die Immobilie versteigert und der Erlös unter den Eigentümern aufgeteilt wird – was wirtschaftlich häufig ungünstig ist.
Erwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR)
Statt die Immobilie direkt gemeinsam zu kaufen, können Paare auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen, die als eigene Rechtsperson das Eigentum an der Immobilie erwirbt. Früher war umstritten, ob eine GbR überhaupt rechtsfähig und im Grundbuch eintragungsfähig ist. Inzwischen ist das jedoch geklärt: Eine im Gesellschaftsregister eingetragene Außen-GbR (§ 707 BGB) kann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden.
In diesem Fall sind also nicht die Partner – wie beim Bruchteilseigentum – Eigentümer, sondern die GbR selbst. Das bedeutet: Nur die GbR kann über die Immobilie verfügen, nicht die einzelnen Gesellschafter. Diese können nach der gesetzlichen Regelung lediglich über ihren Gesellschaftsanteil verfügen – und das auch nur mit Zustimmung des jeweils anderen (§ 711 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Vorteil dieser Konstruktion liegt darin, dass keiner der Partner allein über seinen Anteil an der Immobilie verfügen kann. Damit entfällt das Risiko, dass – wie beim Bruchteilseigentum – ein Partner seinen Miteigentumsanteil ohne Zustimmung des anderen verkauft oder belastet.
Der Gesellschaftsvertrag – zunächst Aufwand, langfristig Absicherung
Was bei der GbR auf den ersten Blick aufgrund des damit einhergehenden Aufwands als Nachteil wirkt, ist in Wahrheit einer ihrer größten Vorteile: die Möglichkeit einen Gesellschaftsvertrag abzuschließen. Dieser Vertrag mag zu Beginn etwas mühsam erscheinen, weil viele Fragen besprochen und geregelt werden müssen. Sein echter Mehrwert zeigt sich aber dann, wenn er im Konfliktfall Streit verhindert und klare Lösungen vorgibt.
Regelung über Liquidationserlös
Im Gesellschaftsvertrag einer GbR lassen sich zahlreiche Punkte individuell regeln – gerade für den Fall einer Trennung. Um Streit über die Finanzierung zu vermeiden, kann z.B. festgelegt werden, dass beide Partner am Verkaufserlös entsprechend ihrer tatsächlichen Beiträge beteiligt werden – etwa Eigenkapital, Tilgungsleistungen oder Arbeitsleistungen.
Vorkaufsrecht und Übernahmeklauseln
Möchte das Paar sicherstellen, dass im Konfliktfall einer die Immobilie allein übernehmen kann, lässt sich ein Vorkaufsrecht vereinbaren. Für die schnelle Preisfindung können sogenannte Russian-Roulette- oder Texas-Shoot-Out-Klauseln verwendet werden – bekannte Mechanismen aus dem Gesellschaftsrecht, die helfen, festgefahrene Situationen zu vermeiden.
Grundsätzlich keine Beurkundungspflicht
Ein Gesellschaftsvertrag muss nur dann notariell beurkundet werden, wenn er sich auf den Erwerb einer konkret bestimmten Immobilie bezieht (§ 311b Abs. 1 BGB). Wird die GbR dagegen nur allgemein zum Erwerb und Halten von Immobilien gegründet, ist keine Beurkundung erforderlich. Erfolgt der Vertragsabschluss aber zeitlich und inhaltlich eng im Zusammenhang mit dem Kauf einer bestimmten Immobilie, sollte der Vertrag vorsorglich beurkundet werden, um rechtliche Risiken zu vermeiden.
Steuerliche Risiken einer Familienheim-GbR
Wer ein Familienheim über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hält, musste bisher die erbschafts- und schenkungsteuerichen Risiken genau im Blick behalten. Denn in der Fachliteratur war umstritten, ob ein solches Familienheim von den steuerlichen Begünstigungen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG erfasst wird. Nach der Vorschrift sind Zuwendungen, mit denen ein Ehegatte dem anderen Ehegatten Eigentum oder Miteigentum an einem bebauten Grundstück verschafft, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (Familienheim), von der Erbschafts- und Schenkungsteuer befreit.
Der Grund für den Streit: Der Gesetzestext spricht ausdrücklich von „Eigentum oder Miteigentum“ – und nicht von einem mittelbaren Anteil über eine Gesellschaft. Nach dieser engen Auslegung könnte eine über eine GbR gehaltene Immobilie also nicht unter die Befreiungsvorschriften fallen.
Demgegenüber wurde argumentiert, dass bei Personengesellschaften das sogenannte Transparenzprinzip gilt. Danach wird steuerlich so getan, als ob die Gesellschafter selbst – und nicht die Gesellschaft – Eigentümer der Vermögensgegenstände sind. Zudem verweist § 10 Abs. 1 Satz 4 Halbsatz 1 ErbStG darauf, dass die Vermögenswerte einer Personengesellschaft dem Gesellschafter zugerechnet werden. Aus diesem Grund sollte eine Gestaltung über eine GbR grundsätzlich nicht von den Vergünstigungen des § 13 ErbStG ausgeschlossen sein.
Diese familienfreundliche Sichtweise hatte auch das Finanzgericht München vertreten – diese wurde jedoch vom Finanzamt mittels Revision beim BFH angefochten.
Aktuelle BFH-Entscheidung – Familienheim über eine GbR
Der BFH hat sich in der erst jüngst veröffentlichen Entscheidung (Az. II R 18/23 vom 04.06.2025) der familienfreundlichen Ansicht des Finanzgericht München angeschlossen. Die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG für das Familienheim ist laut dem BFH auch dann anwendbar, wenn das Grundstück auf eine GbR übertragen wird. Grundlage der Argumentation des BFH ist das Transparenzprinzip bei Personengesellschaften: Steuerlich werden Übertragungen auf eine GbR so behandelt, als hätte der Gesellschafter den Anteil am Familienheim selbst erworben. Das Tatbestandsmerkmal „Eigentum oder Miteigentum“ in § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG umfasst somit auch die Beteiligung an einer GbR, die das Familienheim hält.
Schluss und Ausblick
Durch die Entscheidung des BFH ist die GbR als Erwerbsform von Immobilien noch attraktiver geworden. Familienheime von Eheleuten können auch über eine GbR gehalten werden, ohne dass die Steuerbefreiung für das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG verloren geht.
Die Entscheidung des BFH basiert zwar auf einem Sachverhalt aus dem Jahr 2020 und lag damit vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) am 1. Januar 2024. Seitdem wird jede GbR, die nach außen am Rechtsverkehr teilnimmt, auch gesetzlich als uneingeschränkt rechtsfähig angesehen (§ 705 Abs. 3 BGB). Zugleich wurde das frühere Gesamthandsprinzip jedenfalls im Zivilrecht abgeschafft (§ 713 BGB). Die Leitsätze des BFH (insbesondere das steuerliche Transparenzprinzip) lassen sich jedoch auch weiterhin auf die GbR anwenden, sodass die Entscheidung weiterhin Gültigkeit haben dürfte.
Darüber hinaus sollten allerdings bei der Verwendung einer GbR zum Immobilienerwerb auch die grunderwerbsteuerlichen Entwicklungen im Auge behalten werden. Das zivilrechtlich abgeschaffte Gesamthandsprinzip bei der GbR gilt nämlich grunderwerbsteuerlich nur übergangsweise bis zum 31. Dezember 2026 fort (§ 24 GrEStG). Danach ist politisch eine umfassende Reform des Grunderwerbsteuerrechts geplant. Kundige Beobachter gehen davon aus, dass dabei steuerliche Vergünstigungen – etwa jene in § 5 und 6 GrEStG – entfallen könnten.
