Einführung
Mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 hat der Gesetzgeber das Verhältnis von Vereinbarungen und Beschlüssen im Wohnungseigentumsrecht grundlegend neu geregelt. Nach alter Rechtslage (bis 30. November 2020) konnten Beschlüsse mit Wirkung gegenüber jedermann gefasst werden, ohne dass diese in das Grundbuch eingetragen werden mussten (§ 10 Abs. 4 WEG a.F.).
Seit der Reform gilt: Beschlüsse, die aufgrund einer vertraglichen Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung gefasst wurden, binden Sonderrechtsnachfolger nach Ablauf der Übergangsfrist (31. Dezember 2025) nur noch dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden. Diese Änderung stärkt den Schutz von Erwerbern, da sie sich durch Grundbucheinsicht über bestehende Beschlusslagen informieren können. Eine bloße Einsichtnahme in die Beschlusssammlung genügt künftig nicht mehr.
Übergangsfrist bei Altbeschlüssen
Für Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 auf Basis einer Öffnungsklausel gefasst wurden (sogenannte Altbeschlüsse), enthält § 48 Abs. 1 S. 2 WEG eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025. Das bedeutet:
- Altbeschlüsse wirken nur noch gegenüber Erwerbern, deren Sonderrechtsnachfolge bis zu diesem Zeitpunkt eintritt.
- Ab dem 1. Januar 2026 verlieren nicht eingetragene Altbeschlüsse ihre Bindungswirkung gegenüber neuen Eigentümern.
Damit droht, dass Altbeschlüsse – etwa zu Kostenverteilungen, Sondernutzungsrechten oder baulichen Veränderungen – künftig keine Wirkung mehr entfalten, wenn sie nicht in das Grundbuch rechtzeitig eingetragen wurden.
Welche Beschlüsse sind betroffen?
Betroffen sind Beschlüsse, die auf einer vertraglich vereinbarten (gewillkürten) Öffnungsklausel ("Eine abweichende Regelung kann durch Beschluss erfolgen") in der Gemeinschaftsordnung beruhen (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG i.V.m. § 5 Abs. 1 WEG). Nicht betroffen sind:
- Beschlüsse auf gesetzlicher Grundlage (z.B. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG); sie wirken automatisch auch gegenüber Rechtsnachfolgern da deren mögliches Vorhandensein bereits im Gesetz angelegt ist ("Warnfunktion für den Erwerber") (arg. § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG).
- Beschlüsse aufgrund einer vertraglich vereinbarten Öffnungsklausel, die lediglich eine gesetzliche Öffnungsklausel wiederholt oder sich inhaltlich mit dieser deckt - hier ist eine Eintragung regelmäßig entbehrlich.
Im Zweifelsfall sollte jedoch eine Eintragung erfolgen, zumal das Grundbuchamt die Eintragungsfähigkeit nur bei offensichtlicher Unzulässigkeit verweigern darf. So wird sichergestellt, dass die Regelung auch künftig Bestand hat.
Praktische Empfehlungen
Wohnungseigentümergemeinschaften sollten bis zum 31. Dezember 2025 dringend ihre bisherige Beschlusslage überprüfen, insbesondere im Hinblick auf bestehende Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung.
Folgende Fragen sind bei der Prüfung wesentlich:
- Enthält die Gemeinschaftsordnung eine vertragliche Öffnungsklausel ("Eine abweichende Regelung kann durch Beschluss erfolgen")?
- Wurden auf dieser Grundlage Beschlüsse gefasst? Hierzu sind alle Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) sorgfältig durchzusehen.
- Sind die Beschlüsse bereits im Grundbuch eingetragen? Wenn nicht, sollte umgehend deren Eintragung beantragt werden, damit sie auch gegenüber Sondernachfolgern – also neuen Eigentümern – nach dem 31. Dezember 2025 verbindlich sind.
Die Eintragung kann sowohl von jedem Wohnungseigentümer als auch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) beantragt werden (§ 7 Abs. 2 WEG). Hierzu ist erforderlich:
- Eine öffentlich beglaubigte Niederschrift des Beschlusses (§ 24 Abs. 6 WEG) oder
- die Neufassung des Altbeschlusses bis spätestens 31. Dezember 2025 (§ 48 Abs. 1 S. 3 WEG), falls ein Protokoll über den Beschluss in öffentlich beglaubigter Form mit den erforderlichen Unterschriften (§ 7 Abs. 2 i.V.m. § 24 Abs. 6 WEG) nicht mehr vorhanden ist.
Das Grundbuchamt nimmt die Eintragung nur vor, wenn die formellen Voraussetzungen erfüllt sind. Ein besonderes Bewilligungsverfahren der Eigentümer ist nicht erforderlich (§ 7 Abs. 2 WEG).
Haftung für Geldschulden
Auch Vereinbarungen und Beschlüsse, welche die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden betreffen, müssen zwingend bis zum 31. Dezember 2025 ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein (§ 48 Abs. 3 WEG i.V.m. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG), um gegenüber Sondernachfolgern Wirkung zu entfalten. Eine bloße Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung reicht nicht mehr aus. Für Altvereinbarungen und Altbeschlüsse gilt gemäß § 48 Abs. 3 WEG ebenfalls eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025. Fehlt bis dahin die ausdrückliche Verlautbarung im Grundbuch, entfällt die Bindungswirkung gegenüber neuen Eigentümern.
Wichtig: Auch hier erfolgt die Eintragung nur auf Antrag – von Amts wegen wird das Grundbuch nicht geändert (§ 48 Abs. 3 S. 2 WEG). Antragsberechtigt sind sowohl die Wohnungseigentümer als auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Eine schlagwortartige Eintragung wie „Die Haftung für Geldschulden ist vereinbart“ ist ausreichend, um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen.
Fazit
Die zum 31. Dezember 2025 auslaufenden Übergangsvorschriften (§ 48 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 S. 3 WEG) sind von erheblicher praktischer Bedeutung.
Ohne rechtzeitige Eintragung in das Grundbuch verlieren Altbeschlüsse und Haftungsklauseln ihre Wirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern. Für Wohnungseigentümergemeinschaften besteht somit dringender Handlungsbedarf, um Rechtssicherheit zu bewahren und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
