Das Wichtigste in Kürze
- Als Grundstücksteilung wird die Aufteilung eines Gesamtgrundstücks in mehrere einzelne Grundstücke bezeichnet.
- Die Teilung ist grundsätzlich ohne Genehmigung möglich, nur in wenigen Ausnahmefällen ist eine Genehmigung erforderlich.
- Der aufwändigste Teil für die Teilung eines Grundstücks ist die Vermessung der neuen Grundstücke.
Was ist eine rechtliche Grundstücksteilung?
Als Grundstücksteilung wird die Aufteilung eines Gesamtgrundstücks in mehrere einzelne Grundstücke bezeichnet. Nach § 903 BGB hat der Eigentümer das Recht, mit dem Grundstück nach freiem Belieben zu verfahren. Zu der Freiheit eines Eigentümers gehört es auch, das Grundstück in einzelne Grundstücke aufzuteilen. Die Gründe für die Aufteilung eines Grundstücks sind unterschiedlich:
- Erbe: Zu einer Aufteilung eines Grundstücks kann es kommen, wenn das Erbe aufgeteilt werden soll und das Grundstück nicht verkauft werden soll. Die Teilung des Grundstücks ermöglicht, dass jeder Erbe einen Teil des Grundstücks erhält.
- Verkauf: Teilweise lassen sich für kleinere Grundstücke deutlich höhere Preise pro Quadratmeter erzielen als für größere Grundstücke. Entsprechend kann es für Eigentümer von großen Grundstücken sinnvoll sein, ein Gesamtgrundstück aufzuteilen und die einzelnen neuen Grundstücke separat zu verkaufen.
- Belastung: Wenn ein Teil eines Grundstücks belastet werden soll, beispielsweise mit einer Grundschuld, kann es sinnvoll sein, das Grundstück aufzuteilen und nur einen Teil des Grundstücks zu belasten.
Welche Voraussetzungen müssen für die Grundstücksteilung vorliegen?
Insgesamt müssen deshalb die folgenden Voraussetzungen vorliegen, damit ein Grundstück geteilt werden kann:
- Vermessung: Um die neuen Grundstücke rechtlich bestimmbar zu machen, müssen diese zunächst vom Vermessungsamt amtlich vermessen werden (sog. amtlicher Fortführungsnachweis)
- Antrag: Die Teilung eines Grundstücks erfolgt auf Antrag des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Steht das Grundstück im Eigentum mehrerer Miteigentümer, müssen alle Miteigentümer den Antrag stellen. Wird der Antrag durch andere Personen gestellt, was möglich ist, müssen diese bevollmächtigt sein.
- Bewilligung: Der Eigentümer muss die Teilung des Grundstücks bewilligen. Die Bewilligung bedarf wenigstens der notariellen Beglaubigung.
- Genehmigung: In den meisten Bundesländern erfordert die rechtliche Teilung eines Grundstücks keine staatliche Genehmigung. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings Ausnahmen. So ist beispielsweise in Nordrhein-Westfalen und Hessen eine Genehmigung erforderlich. Zudem es bestimmte Bereiche, z. B. in Sanierungsgebieten, in denen eine Grundstücksteilung einer Genehmigung bedarf.
- Bauplanungsrecht: Sofern ein Bebauungsplan vorliegt, dürfen durch die Aufteilung des Grundstücks keine baurechtswidrigen Zustände geschaffen werden. Baurechtswidrige Umstände können etwa dadurch entstehen, dass die Abstandsflächen nicht mehr eingehalten werden oder ein zu großer Teil des Grundstücks bebaut ist.
Wann liegt ein Widerspruch zum Bebauungsplan vor?
Sofern ein Bebauungsplan rechtsverbindlich aufgestellt wurde, darf die Teilung eines Grundstücks nicht dazu führen, dass den Feststellungen des Bebauungsplans widersprochen wird. Ob ein Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans vorliegt, hängt davon ab, welche Festsetzungen der Bebauungsplan enthält. Besonders relevant für die Teilung eines Grundstücks sind die folgenden Festsetzungen des Bebauungsplans:
- Größe der Baugrundstücke: Teilweise enthalten Bebauungspläne Vorgaben dazu, wie groß ein Grundstück sein muss bzw. maximal sein darf. Beispielsweise gibt es Gegenden, in denen Bebauungspläne vorschreiben, dass Grundstücke mehrere tausend Quadratmeter groß sein müssen, um den Charakter der Gegend zu wahren. Enthält der Bebauungsplan solche Vorgaben, kommt eine Aufteilung eines Grundstücks in viele kleine Grundstücke nicht in Betracht.
- Abstandsflächen: Die Abstandsflächen regeln, wie viel Abstand die Bebauung eines Grundstücks zu den angrenzenden Grundstücken haben muss. Entsprechend reduzieren die Abstandsflächen den bebaubaren Teil eines Grundstücks. Wird ein Grundstück in zu kleine Grundstücke aufgeteilt, kann es passieren, dass das neue Grundstück nur sehr eingeschränkt bebaubar ist.
Führt eine Grundstücksteilung zu baurechtswidrigen Umständen, kann die Bauaufsichtsbehörde erst nach Eintragung der Teilung im Grundbuch eingreifen. Die Bauaufsichtsbehörde hat also kein Vetorecht.
Wie läuft eine rechtliche Grundstücksteilung ab?
Die Teilung eines Grundstücks erfolgt in drei Schritten. Sofern keine rechtlichen oder tatsächlichen Probleme auftreten, gelingt die Grundstücksteilung sehr schnell:
- Genehmigung: Sofern erforderlich, sollten nach der Planung der Aufteilung des Grundstücks die erforderlichen Genehmigungen eingeholt werden. Welche Genehmigungen erforderlich sind, lässt sich pauschal nicht beantworten. Relevant dafür sind die Lage und die Region, in der sich das Grundstück befindet.
- Katastertechnische Vermessung: Im zweiten Schritt erfolgt die katastertechnische Vermessung des Grundstücks. Dabei erfolgt die Vermessung des alten und des neuen Grundstücks. Ausnahmsweise ist eine Vermessung entbehrlich (z.B. wenn bereits mehrere vermessene Flurstücke bestehen, sog. zusammengesetztes Grundstück)
- Rechtliche Teilung: Im letzten Schritt erfolgt die rechtliche Teilung des Grundstücks. Die rechtliche Teilung erfolgt, wenn das Grundbuchamt die neuen Grundstücke (sog. Flurstücke) im Bestandsverzeichnis unter eigener Nummer einträgt.
Wie lange dauert eine Grundstücksteilung?
Eine Grundstücksteilung dauert grundsätzlich mehrere Wochen. Die konkrete Dauer einer Grundstücksteilung hängt vorrangig von der Vermessung des Grundstücks ab und – sofern erforderlich – der Geschwindigkeit, in der die Genehmigung erteilt wird. Ist eine amtliche Vermessung ausnahmsweise nicht erforderlich, gelingt die Grundstücksteilung meist in sehr kurzer Zeit.
Wie hoch sind die Kosten für eine Grundstücksteilung?
Die Kosten für die Teilung eines Grundstücks betragen in der Regel mehrere tausend Euro. Die Kosten setzen sich zusammen aus den Kosten für die Vermessung, den Notarkosten, den Grundbuchkosten und etwaigen Kosten für die Genehmigung.
- Vermessung: Die Kosten für die Vermessung liegen zwischen EUR 1.000 und EUR 5.000. In Ausnahmefällen können die Kosten auch höher oder niedriger sein.
- Notar & Grundbuch: Die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt orientieren sich am Wert des Grundstücks und liegen grundsätzlich im drei- bis vierstelligen Bereich.
