Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gilt grundsätzlich der sog. Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB): Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerprovision zu gleichen Teilen. Verzichtet der Makler gegenüber einer Partei ausdrücklich auf eine Provision, darf er auch von der anderen Partei keine Provision verlangen. Ein Makler kann sich der Halbteilung also nicht dadurch entziehen, dass er formal seine Provision nur von einer Seite bezahlen lässt. Verstößt eine Vereinbarung dagegen, ist der Maklervertrag nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam; der Makler geht dann trotz erfolgreicher Vermittlung leer aus.
Wegen dieser scharfen Sanktion ist entscheidend, wann rechtlich ein „Einfamilienhaus" vorliegt – gerade bei Mischfällen: Was, wenn ein Objekt baulich ein Zweifamilienhaus ist, der Käufer es aber künftig als Einfamilienhaus bewohnen möchte?
Mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 111/25) hat der BGH hierzu Klarheit geschaffen.
Worum ging es?
Ein Makler bot ein vermietetes Zweifamilienhaus an (zwei Einheiten, ca. 80 m² und 60 m²) und vereinbarte mit dem Käufer eine reine Käuferprovision von 6,55 % inkl. USt. Erst bei der Besichtigung – nach Abschluss des Maklervertrags – teilte der Käufer mit, das Haus künftig allein mit seiner Familie bewohnen zu wollen. Nach dem notariellen Kauf für 675.000 Euro verweigerte er die Zahlung der vollen Provision von 41.445 Euro unter Berufung auf den Halbteilungsgrundsatz.
Was hat der BGH entschieden?
Der BGH gab dem Makler recht und stellte zwei zentrale Grundsätze auf:
- Ein Mehrfamilienhaus kann rechtlich als Einfamilienhaus behandelt werden, wenn der Erwerb erkennbar dem Wohnbedarf eines einzelnen Haushalts dienen soll und die baulichen Gegebenheiten dies zulassen.
- Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Käufer seine Absicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat. Eine spätere Erwähnung – etwa bei der Besichtigung – kommt zu spät.
Die Begründung: Würde eine spätere Offenlegung genügen, würde der bereits wirksam geschlossene Maklervertrag nachträglich unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB) – der Makler ginge trotz erfolgreicher Vermittlung leer aus. Das widerspräche dem allgemeinen Grundsatz, dass sich die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts nach den Verhältnissen bei seinem Abschluss beurteilt. Nur wenn der Erwerbszweck rechtzeitig feststeht, kann der Makler seine Vereinbarung mit dem Verkäufer noch anpassen oder den Vertrag mit dem Kaufinteressenten ablehnen.
Praktische Hinweise
- Für Erwerber: Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, um es selbst als Einfamilienhaus zu bewohnen, muss diesen Wunsch nachweisbar vor oder direkt bei Abschluss des Maklervertrags (z.B. bereits in der ersten Online-Anfrage oder per E-Mail) mitteilen. Nur dann greift der Schutz des Halbteilungsgrundsatzes. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür liegt beim Käufer.
- Für Makler: Bei der Vermarktung von Objekten, die sich baulich für eine Einfamiliennutzung eignen, empfiehlt es sich, den beabsichtigten Erwerbszweck bereits im Anbahnungsprozess dokumentierbar abzufragen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Für die Vertragsgestaltung: Wird eine Immobilie im Kaufvertrag ausdrücklich als „Zweifamilienhaus“ bezeichnet und enthält der Vertrag Maklerklauseln, schafft das BGH-Urteil Rechtssicherheit: Eine nachträgliche Eigennutzungserklärung des Käufers hebelt die vereinbarte Provisionsregelung nicht mehr aus, solange dem Makler bei Vertragsschluss keine abweichende Absicht nachweisbar vorlag.
Fazit
Der BGH bestätigt und schärft seine Linie aus dem März 2025 (I ZR 32/24): Für den Verbraucherschutz nach § 656c BGB zählt der erkennbare Erwerbszweck – aber nur, wenn dieser rechtzeitig, spätestens bei Vertragsschluss mit dem Makler, kommuniziert wird.
Weiterführend: Auch bei Ausübung eines Mieter-Vorkaufsrechts kann der Halbteilungsgrundsatz zur Falle werden – dazu unser Beitrag „Vorsicht bei Maklerklauseln im Kaufvertrag: KG Berlin schützt vorkaufsberechtigte Mieter“.
