Schenkung von Immobilen: Was muss beachtet werden?

Ist es sinnvoll, eine Immobilie zu verschenken?

Ob es sinnvoll ist, eine Immobilie zu verschenken, lässt sich pauschal nicht beantworten. Vielmehr müssen im Einzelfall die konkreten Vor- und Nachteile miteinander abgewogen werden. Eine Immobilie zu verschenken, hat die folgenden Vorteile:

• Flexibel: Das eigene Erbe zu strukturieren, ist ein sehr aufwendiger Prozess. Eine Immobilie stattdessen zu Lebzeiten zu verschenken, ist deutlich einfacher und bietet deutlich mehr Flexibilität und Gestaltungsspielraum (z.B. durch Rückforderungsrechte und Nutzungsvorbehalte).
• Erbschaftsteuer: Der Empfänger einer Schenkung muss Schenkungs- und Erbschaftsteuer auf den Wert der Schenkung zahlen. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer enthält jedoch bestimmte Freibeträge. So können etwa Eltern ihren Kindern Vermögenswerte i.H.v. EUR 400.000 schenkungssteuerfrei übertragen. Die Freibeträge entstehen alle 10 Jahre neu. Je früher Eltern ihren Kindern etwas schenken, desto häufiger können die Freibeträge ausgeschöpft werden. Außerdem ist die Erbschaft- und Schenkungsteuer progressiv ausgestaltet. Je höher das zu besteuernde Vermögen ist, desto höher ist der Steuersatz. Wird das Vermögen auf mehrere Schenkungen aufgeteilt, unterliegen somit die Schenkungen jeweils einem geringeren Steuersatz verglichen zu einer einmaligen Schenkung bzw. Erbschaft.
• Vermögensverteilung: Immobilien zu verschenken, kann außerdem für Eltern mit Kindern ohne eigenes Einkommen sinnvoll sein (z. B. wenn die Kinder studieren). Die Einkommensteuer ist in Deutschland progressiv ausgestaltet. Das bedeutet, dass der Steuersatz mit steigendem Einkommen steigt. Wenn einzelne Familienmitglieder kein Einkommen erzielen, kann es sinnvoll sein, diesen Immobilien zu schenken, damit den Kindern die Mieterträge zufließen. Dadurch unterliegen die Mieteinnahmen einer geringeren Einkommensteuer, als wenn die Eltern die Mieteinnahmen versteuern würden.

Wie läuft die Schenkung einer Immobilie ab?

Die Schenkung einer Immobilie erfolgt in zwei Schritten. Zuerst wird ein notarieller Schenkungsvertrag abgeschlossen, der anschließend vom Notariat umgesetzt wird.

• Schenkungsvertrag: Die Schenkung einer Immobilie beginnt mit dem Abschluss eines Schenkungsvertrages. Aufgrund des hohen Wertes werden im Rahmen des Schenkungsvertrages die Einzelheiten der Schenkung geregelt. Dazu gehört in vielen Fällen etwa die Möglichkeit, die Schenkung unter bestimmten Umständen rückfordern zu können. Der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein, § 518 BGB.
• Übereignung: Nach Abschluss des Schenkungsvertrages wird das Eigentum an dem Grundstück übertragen. Auch die Übertragung des Eigentums bedarf der Mitwirkung eines Notars. Deshalb werden die Erklärungen zur Übertragung des Eigentums in der Regel im gleichen Termin abgegeben, in dem auch der Schenkungsvertrag abgeschlossen wird.
• Abwicklung: Die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie setzt eine Zusammenarbeit mit dem Grundbuchamt voraus. Diese übernimmt grundsätzlich der Notar, der nach Abgabe der Übereignungserklärungen die weiteren Aufgaben übernimmt, bis das Eigentum an dem Grundstück wirksam übertragen wurde.

Ist es zulässig, eine Gegenleistung festzulegen?

Es ist zulässig, dass eine Schenkung gegen eine Auflage oder eine Gegenleistung erfolgt. Entspricht die Gegenleistung jedoch dem Wert der Sache, handelt es sich nicht mehr um eine Schenkung, sondern um einen Kauf- bzw. Tauschvertrag.

Folgende Auflagen oder Gegenleistungen sind in der Praxis üblich:

• Nutzung: Wenn Eltern ihren Kindern eine Immobilie schenken, ist es üblich, dass sich die Eltern ein Wohnungsrecht vorbehalten. Dann können die Schenker weiterhin in der Wohnung leben, das Eigentum an der Immobilie ist allerdings bereits auf den Beschenkten übergegangen. Alternativ kann sich der Schenker auch ein Nießbrauchrecht vorbehalten, dann hat der Schenker die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und selbst die Mieteinkünfte zu erhalten, auch wenn das Eigentum bereits übergegangen ist.
• Geldzahlung: Geldzahlungen können als Einmalzahlung oder als Rentenzahlung vereinbart werden. Wichtig ist dabei, dass – wie dargestellt – der Wert der Zahlung geringer ist als der Wert der Schenkung.
• Dienstleistungen: Als Gegenleistung können auch andere Handlungen vereinbart werden. So ist es etwa möglich, dass der Beschenkte den Schenker im Alter pflegen muss.

Wie kann sich der Schenker absichern?

Der Schenker hat die Möglichkeit, sich durch Rückforderungsrechte für die Zukunft abzusichern. Die Schenkung stellt für den Schenker ein Risiko dar. Zerstreitet sich der Schenker etwa in der Zukunft mit dem Beschenkten, kann es für den Schenker interessant sein, die Schenkung zurückfordern zu können.

In folgenden Fällen besteht ein Rückforderungsrecht:

• Vereinbarung: Rückforderungsrechte können vertraglich vereinbart werden. Es ist sinnvoll, entsprechende Rückforderungsrechte durch eine Vormerkung abzusichern. Andernfalls besteht das Risiko, dass zwar ein Rückforderungsrecht besteht, es allerdings nicht durchgesetzt werden kann. Wenn ein Rückforderungsrecht vereinbart werden soll, ist es wichtig, dass es unmittelbar im Vertrag angelegt ist. Außerdem sollte das Rückforderungsrecht an bestimmte Voraussetzungen geknüpft sein.
• Gesetz: Auch das Gesetz regelt einige Fälle, in denen eine Schenkung zurückgefordert werden kann. Im Fall eines schweren Zerwürfnisses (sog. grober Undank) oder bei Verarmung des Schenkers besteht unter Umständen die Möglichkeit, eine Schenkung zurückfordern zu können.

Welche Möglichkeiten bestehen, um den Wert einer Schenkung zu reduzieren?

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz sieht für Schenkungen umfangreiche Freibeträge vor. Eltern können etwa ihren Kindern alle zehn Jahre Vermögenwerte i.H.v. EUR 400.000 steuerfrei schenken. Um die Steuerlast gering zu halten, ist es deshalb interessant, den Wert der Immobilien zu senken. Besonders geeignet sind dafür Wohnungs- und Nießbrauchrechte. Wenn etwa Eltern ihren Kindern eine Immobilie schenken, sich allerdings ein Nießbrauchrecht vorbehalten, reduziert dies den Wert der Schenkung erheblich. Die Höhe der Reduzierung orientiert sich am Wert der Immobilie und der Dauer des Nießbrauchrechts (regelmäßig Lebenserwartung der Eltern).

Wie hoch sind die Kosten für die Schenkung einer Immobilie?

Für die Schenkung und Übereignung einer Immobilie fallen Kosten und Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt an.

• Beurkundung: Für die Beurkundung des Schenkungsvertrags fällt eine 2,0 Gebühr (KV-Nr. 21100) an. Die Höhe der Gebühr bei Schenkung einer Immobilie mit einem Wert von EUR 500.000 beträgt EUR 1.870,00 zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Grundbuchgebühr: Für die Eintragung im Grundbuch fällt eine 1,0-Gebühr an. Bei einer Immobilie mit einem Wert von EUR 500.000 beträgt die Gebühr EUR 935.

Worauf ist bei der Schenkung einer Immobilie zu achten?

Die Schenkung einer Immobilie führt beim Schenker in der Regel zu einem erheblichen Vermögensabfluss. Entsprechend sollte der Schritt wohlüberlegt und gut geplant sein. Folgende Aspekte müssen dabei berücksichtigt werden:

• Notar: Sowohl die Übertragung der Immobilie als auch der Schenkungsvertrag bedürfen der Mitwirkung eines Notars.
• Pflichtteilsergänzungsanspruch: Führt die Schenkung zu einer erheblichen Minderung des Erbes, können pflichtteilberechtigte Erben einen Pflichtteilergänzungsanspruch geltend machen. Das Ziel des Pflichtteilergänzungsanspruchs besteht darin, dass das Erbe durch Schenkungen vollständig entwertet wird.
• Pflegekosten: Die staatliche Unterstützung für Pflegekosten ist teilweise davon abhängig, dass zuvor das eigene Vermögen verzehrt wird. Es besteht unter Umständen die Möglichkeit, zuvor erfolgte Schenkungen anzufechten, sodass der Schenker selbst für die Pflegekosten aufkommen muss. Eine solche Anfechtung ist erst zehn Jahre nach der Schenkung ausgeschlossen. Entsprechend ist es sinnvoll, das Erbe frühzeitig zu übertragen.
• Alternative: Anstatt eine Immobilie zu verschenken, besteht auch die Möglichkeit, eine Gesellschaft, z.B. eine Kommanditgesellschaft oder GmbH & Co. KG zu gründen, die Immobilie einzubringen und anschließend Anteile an der Gesellschaft zu verschenken. Ein solches Vorgehen hat den Vorteil, dass der Schenker wirtschaftlich den Wert der Immobilie maßgeblich verschenken kann, ohne die Kontrolle über die Immobilie zu verlieren. Entsprechende Gestaltungen sind insbesondere bei einem größeren Immobilienbestand sinnvoll.