Das Wichtigste in Kürze
- Das Erbbaurecht berechtigt den Erbbauberechtigten, Eigentum an einer Immobilie auf einem fremden Grundstück zu erwerben.
- Das Erbbaurecht stellt eine Möglichkeit dar, Eigentum an einem Haus zu erwerben, ohne das Grundstück kaufen zu müssen.
- Der Erbbauberechtigte muss dem Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins zahlen.
- Erbbaurechte sind grundsätzlich befristet (z.B. auf 100 Jahre).
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht stellt das Recht dar, auf einem fremden Grundstück ein Haus oder ein anderes Bauwerk zu errichten. Ein Deutschland besteht eigentlich der Grundsatz, dass der Grundstückseigentümer automatisch auch das Eigentum an der Immobilie erwirbt, welche auf dem Grundstück errichtet wird. Von diesem Grundsatz weicht das Erbbaurecht ab, indem das Eigentum an der Immobilie und das Eigentum an dem Grundstück durch das Erbbaurecht auseinanderfallen. Dadurch ermöglicht das Erbbaurecht, Eigentümer einer Immobilie zu werden, ohne gleichzeitig das Eigentum an dem Grundstück erwerben zu müssen.
Der Erbbaurechtsvertrag wiederum regelt den Umfang und die Ausgestaltung des Erbbaurechts. Das Erbbaurecht gibt dem (angehenden) Eigentümer der Immobilie umfassende Rechte, auf das Grundstück einzuwirken. Deshalb regelt der Erbbaurechtsvertrag die genauen Modalitäten des Erbbaurechts, etwa in welchem Umfang das Grundstück genutzt werden darf, wie die Bezahlung erfolgt usw.
Welchen Inhalt hat ein Erbbaurechtsvertrag?
Ein Erbbaurechtsvertrag hat zwei zentrale Bestandteile, zum einen die Bestellung des Erbbaurechts und zum anderen Regelungen zur fortlaufenden Nutzung des Grundstücks.
- Bestellung: Die Bestellung des Erbbaurechts regelt den ursprünglichen Erwerb des Erbbaurechts.
- Nutzung: Die Regelungen zur fortlaufenden Nutzung des Grundstücks sind einem Pachtvertrag ähnlich. Inhaltlich wird dabei etwa geregelt, ob und wie das Grundstück genutzt werden darf, die Höhe des Erbbauzinses usw.
Das Erbbaurecht ist grundsätzlich übertragbar. Deshalb sind Erbpachtverträge, wie Verträge über Erbbaurechte auch genannt werden, in der Regel extrem umfangreich. Der Erbbaurechtsvertrag muss so detailliert sein, dass auch bei späteren Inhabern des Erbbaurechts keine Unklarheiten und Rechtsstreitigkeiten entstehen.
Die Regelungen zur Bestellung des Erbbaurechtsvertrages sind recht kurz. Es wird geregelt, in welchem Umfang das Erbbaurecht bestellt wird.
Deutlich umfangreicher sind die Regelungen zum Inhalt des Erbbaurechts:
- Nutzung: Bei der Ausgestaltung des Erbbaurechts wird zuerst geregelt, wie das Grundstück genutzt werden darf. Es wird grundsätzlich geregelt, welche Arten von Bauwerken zulässig sind, ob und in welchem Umfang das Gebäude instandgehalten werden muss, ob die Pflicht besteht, das Gebäude zu versichern usw.
- Dauer: Erbbaurechte werden grundsätzlich zeitlich begrenzt eingeräumt. In den meisten Fällen werden die Erbbaurechte für 75 bis 100 Jahre eingeräumt. Es ist auch möglich, Erbbaurechte zeitlich unbegrenzt einzuräumen. Ein solches Vorgehen kommt in der Praxis allerdings selten vor.
- Kostenübernahme: Das Erbbaurecht führt dazu, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück tatsächlich nutzt. Die mit dem Grundstück verbundenen Kosten trägt allerdings weiterhin der Grundstückseigentümer. Deshalb wird häufig vereinbart, dass der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer die mit dem Grundstück einhergehenden Kosten erstatten muss.
- Zustimmungsrechte: Grundsätzlich ist das Erbbaurecht frei übertragbar. Der Grundstückseigentümer möchte allerdings häufig kontrollieren können, wer und was auf seinem Grundstück passiert. Entsprechend werden grundsätzlich Zustimmungsrechte vereinbart, die dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit geben, bestimmte Handlungen verhindern zu können. Die Zustimmung ist etwa bei der Veräußerung des Erbbaurechts oder bei Belastungen erforderlich.
- „Heimfall“: Der Heimfall beschreibt die Möglichkeit des Grundstückseigentümers, die Übertragung des Erbbaurechts verlangen zu können. Der Heimfall soll den Grundstückseigentümer absichern. Zu der Rückübertragung des Grundstücks kommt es vorrangig, wenn sich der Erbbauberechtigte vertragswidrig verhält (z.B. den Erbbauzins nicht zahlt).
- Sonstiges: Im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages können noch viele weitere Aspekte geregelt werden, so besteht etwa die Möglichkeit, dem Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück einzuräumen, als weiteres Sanktionselement Vertragsstrafen aufzunehmen usw.
Was ist der Erbbauzins?
Der Erbbauzins ist die Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts. Während beim Verkauf eines Grundstücks einmalig ein Kaufpreis bezahlt wird, besteht die Gegenleistung bei einem Erbbaurecht in den meisten Fällen darin, einen Erbbauzins zu zahlen. Der Erbbauzins ist im Prinzip die „Miete“ für die Nutzung des Grundstücks. Der Erbbauzins wird jährlich oder monatlich gezahlt und entspricht in seiner Höhe ungefähr dem Mietpreis für das Grundstück.
- Keine Finanzierung: Der Vorteil des Erbbauzinses besteht darin, dass keine Finanzierung aufgenommen werden muss, um einen hohen anfänglichen Kaufpreis wie bei einem Grundstückskauf zu finanzieren.
- Wertsicherung: Die lange Laufzeit von Erbbaurechten führt dazu, dass die Inflation den Wert des Erbbauzinses mit der Zeit erheblich reduzieren würde. Deshalb wird die Höhe des Erbbauzinses in der Regel an einen Preisindex gekoppelt, sodass die Höhe des Erbbauzinses mit der Zeit steigt.
Wissenswertes zum Erbbaurecht
Das Erbbaurecht gewinnt insbesondere in Großstädten an Bedeutung. Zum einen verliert die Öffentliche Hand nicht die Kontrolle über das Grundstück und zum anderen benötigen Erbbauberechtigte keinen hohen Kredit, um den Erwerb eines Grundstücks zu finanzieren. Folgende Aspekte sollten Sie zum Erbbaurecht wissen:
- Übertragung: Ein Erbbaurecht kann wie das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden. Aufgrund der langen Laufzeit von Erbbaurechten ist die Übertragung von Erbbaurechten üblich. Wirtschaftlich handelt es sich um die Übertragung des Eigentums an der Immobilie, welches auf die Dauer des Erbbaurechts befristet ist.
- Notar: Die Bestellung und auch die Übertragung des Erbbaurechts bedürfen der notariellen Beurkundung.
- Steuern: Der Erwerb und auch die Übertragung des Erbbaurechts unterliegen der Grunderwerbsteuer. Der Erbbauzins stellt für den Eigentümer eine Einnahme aus Vermietung & Verpachtung dar. Der Erbbauberechtigte ist Schuldner der Grundsteuer, sowohl für das Grundstück als auch die Immobilie.
Was sind die Vor- und Nachteile des Erbbaurechts?
Aus Sicht des Erbbauberechtigten besteht der große Vorteil darin, keinen Kredit für den Erwerb eines Grundstücks aufnehmen zu müssen und sich trotzdem in einer eigentümerähnlichen Lage zu befinden.
Der Nachteil besteht für den Erbbauberechtigten darin, kein dauerhaftes Wirtschaftsgut zu erwerben. Auch bietet das Erbbaurecht weniger Freiheit als das Eigentum an einem Grundstück. So zeigen etwa die umfangreichen Zustimmungsvorbehalte, dass der Erbbauberechtigte deutlich weniger Kontrolle über das Grundstück hat als ein Eigentümer.
