Das Wichtigste in Kürze
- Die Teilungserklärung ist die Grundvoraussetzung dafür, Wohnungs- bzw. Teileigentum an einem Grundstück zu begründen.
- Sollen einzelne Wohnungen verkauft werden, muss zuvor das Eigentum aufgeteilt werden, bevor die Übertragung des Eigentums möglich ist.
- Die Teilungserklärung wird meistens notariell beurkundet, damit in einem Kaufvertrag Bezug auf die Teilungserklärung genommen werden kann.
Was ist die Teilungserklärung?
Als Teilungserklärung wird die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt bezeichnet, ein Grundstück so zu teilen, dass mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum verbunden ist. Ein Beispiel hierfür ist ein Grundstück mit einem Haus, in dem sich vier Wohnungen befinden. Ursprünglich steht das Haus, und damit auch alle Wohnungen, im Eigentum des Grundstückseigentümers. Mit einer Teilungserklärung wird das Grundstück beispielsweise rechtlich in vier Teile aufgeteilt. Jeder Eigentumsanteil an dem Grundstück ist dann mit alleinigem Eigentum an einer Wohnung (sog. Sondereigentum) verbunden.
- Rechtliche Aufteilung: Die Teilungserklärung führt nicht zu einer Übertragung des Eigentums auf eine andere Person. Soll allerdings später ein Eigentumsanteil (z.B. eine der vier Wohnungen) einzeln verkauft werden, dann ist die Aufteilung die Grundlage dafür, indem die Teilungserklärung das Eigentum „aufteilt“.
- Sondereigentum: Als Sondereigentum wird das alleinige Eigentum an einzelnen Teilen der Immobilie bezeichnet. Ein Wohnungseigentümer hat beispielsweise Sondereigentum an seiner Wohnung. Diese gehört rechtlich ausschließlich diesem Wohnungseigentümer.
- Gemeinschaftliches Eigentum: Neben dem Sondereigentum besteht noch gemeinschaftliches Eigentum. Bei einem Haus steht beispielsweise das Treppenhaus im Eigentum aller Grundstückseigentümer. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören alle Teile des Gebäudes, die für den Bestand des Gebäudes erforderlich sind, sowie die Bestandteile, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Beispiele für das gemeinschaftliche Eigentum sind die Fassade, Fahrstühle, die Heizungsanlage oder der gemeinschaftliche Garten.
Voraussetzungen für die Begründung von Sondereigentum
Die Teilungserklärung ist Bestandteil des Prozesses, das Eigentum „aufzuteilen“, also Sondereigentum zu begründen. Zur Begründung von Sondereigentum kommt es insbesondere, wenn Wohnungen neu gebaut wurden und anschließend an einzelne Eigentümer verkauft werden sollen.
Die Begründung von Sondereigentum setzt voraus, dass die folgenden Voraussetzungen vorliegen:
- Gebäude: Sondereigentum kann nur abgeschlossenen Räumen entstehen, die sich in einem bestehenden oder zu errichtenden Gebäude befinden. Es muss also ein Gebäude mit unterschiedlichen Räumen (i. d. R. Wohnungen) bestehen bzw. geplant sein.
- Teilungserklärung: Der Eigentümer des Grundstücks muss die Erklärung zur Teilung des Grundstücks abgeben. Befindet sich das Grundstück in der Hand mehrerer Miteigentümer, kann Sondereigentum auch durch Teilungsvertrag entstehen.
- Grundbucheintragung: Der Eigentümer muss einen Antrag auf Grundbucheintragung stellen. Bei mehreren Miteigentümern müssen alle Miteigentümer den Antrag stellen.
- Zustimmung: In Ausnahmefällen kann es erforderlich sein, dass Dritte der Begründung von Sondereigentum zustimmen müssen. Wenn im Grundbuch dingliche Rechte oder Erwerbsvormerkungen eingetragen sind, die sich nicht am gesamten Sondereigentum fortsetzen, dann müssen die Berechtigten zustimmen.
- Genehmigungen: Teilweise setzt die Begründung von Sondereigentum voraus, dass Genehmigungen erteilt werden müssen. So können staatliche Genehmigungen aufgrund von Milieuschutzsatzungen oder in Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§ 250 BauGB) erforderlich sein.
Welchen Inhalt haben eine Teilungserklärung und der Antrag bei der Behörde?
Mit der Teilungserklärung erklärt der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Grundstück in Sondereigentum aufgeteilt werden soll. Die Erklärung selbst ist in den meisten Fällen wenig kompliziert. Es wird primär erklärt, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird und die Miteigentumsanteile jeweils mit Sondereigentum verbunden sind. Besondere Bedeutung haben die beiden folgenden Unterlagen:
- Aufteilungsplan: Im Aufteilungsplan wird die Aufteilung des Grundstücks und der Räume dargestellt. Bei dem Aufteilungsplan handelt es sich um eine detaillierte Darstellung hinsichtlich der Lage und Größe des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Vereinfacht gesprochen, handelt es sich bei dem Aufteilungsplan um eine Darstellung, wem welche Teile des Gebäudes gehören. Hinsichtlich der Form des Aufteilungsplans ist zu berücksichtigen, dass die Baubehörde den Plan unterzeichnen muss.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Als Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die Bescheinigung der Baubehörde genannt. Mit dieser Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde ist dem Grundbuchamt nachzuweisen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen. Sondereigentum soll nach dieser Vorschrift nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen und sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind
Was ist die Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten unter den Eigentümern sowie die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (z.B. Regelungen zur Kostenverteilung, die Verteilung der Stimmrechte usw.). Es besteht die Möglichkeit, Regelungen über die Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums zu machen. Voraussetzung dafür ist, dass die Regelungen wirksam sind. Liegt keine Gemeinschaftsordnung vor bzw. sind die Regelungen unwirksam, gelten die gesetzlichen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
Kann die Teilungserklärung geändert werden?
Bis die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, kann die Teilungserklärung ohne weiteres geändert werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn einzelne Wohnungen an Dritte veräußert wurden. Nachdem allerdings das Eigentum an einzelnen Wohnungen an Dritte übertragen wurde, ist eine einseitige Änderung der Teilungserklärung nicht mehr möglich. Eine Änderung der Teilungserklärung setzt dann die Mitwirkung der jeweils Betroffenen voraus.
Allgemeines zur Teilungserklärung
Im Rahmen der Begründung von Sondereigentum an Grundstücken spielt die Teilungserklärung eine zentrale Rolle. Folgende Aspekte sind für die Teilungserklärung von Bedeutung:
- Dauer: Die Teilung eines Grundstücks dauert in den meisten Fällen wenige Wochen. Die Teilung eines Grundstücks gilt grundsätzlich unbegrenzt.
- Form: Die Teilungserklärung selbst ist formlos möglich. Allerdings ist für den Antrag beim Grundbuchamt eine öffentliche Beglaubigung erforderlich, § 29 Abs. 1 S. 1 GBO. In den meisten Fällen wird die Teilungserklärung beurkundet. Hintergrund ist, dass durch die Beurkundung die Möglichkeit besteht, in einem Kaufvertrag über eine Wohnung auf die Teilungserklärung Bezug zu nehmen.
- Kosten: Die Kosten für eine Teilungserklärung orientieren sich am Wert der Immobilie und sind gesetzlich vorgeschrieben. Die Beurkundung einer Teilungserklärung löst eine 1,0-Gebühr aus. Beträgt der Wert einer Immobilie eine Million Euro, betragen die Notargebühren ca. EUR 2.000 netto. Für die Eintragung im Grundbuch fallen außerdem Gerichtsgebühren für das Grundbuchamt an. Die Höhe der Gerichtsgebühren entspricht in etwa den Gebühren für den Notar bei Beurkundung der Teilungserklärung.
