Immobilienkauf beim Notar

Wann wird ein Notar für den Hauskauf benötigt?

Für den Kauf einer Immobilie (gleichgültig ob Wohnung, Haus oder Grundstück) ist es erforderlich, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Die Pflicht zur Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b Abs. 1 BGB). Ohne die notarielle Beurkundung ist der Vertrag grundsätzlich unwirksam. Die Pflicht zur notariellen Beurkundung betrifft alle Verträge, in denen sich der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen.

Die Beurkundung durch einen Notar verfolgt die folgenden Ziele:

• Aufklärung: Im Rahmen der Beurkundung stellt der Notar sicher, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer die rechtliche Bedeutung des Vertrages verstehen. Wenn Fragen oder Unsicherheiten bestehen, stellt der Notar als unabhängige Instanz sicher, dass eine sachgerechte, verständliche Aufklärung erfolgt. Auf diesem Weg wird verhindert, dass Verträge abgeschlossen werden, welche die Parteien nicht verstehen.
• Beweis: Der beurkundete Kaufvertrag wird vom Notar unterschrieben und gesiegelt und danach durch den Notar aufbewahrt. Als öffentliche Urkunde (§ 415 ZPO) kann der Abschluss des Vertrages besonders sicher nachgewiesen werden.
• Warnung: Immobilien stellen für viele Menschen einen wesentlichen Teil des Vermögens dar. Durch das Erfordernis der notariellen Beurkundung wird verhindert, dass Immobilien vorschnell gekauft oder verkauft werden, ohne die Reichweite der Transaktion zu berücksichtigen.

Wie läuft der Notartermin ab?

Der Notartermin betreffend den Kauf einer Immobilie ist relativ einheitlich. Nach einer kurzen Begrüßung wird der Vertrag vom Notar vorgelesen, etwaige Fragen werden neutral und ausführlich beantwortet und anschließend wird der Vertrag unterschrieben.

Allerdings ist der Notartermin für den Kauf eines Grundstücks nur ein Baustein des gesamten Kaufprozesses:

• Kontakt: Der Kauf eines Grundstücks beginnt in der Regel mit einer mündlichen Vereinbarung zwischen dem Käufer und dem Verkäufer, zu welchen Konditionen der Verkauf erfolgen soll. Die Verhandlungen konzentrieren sich dabei häufig auf den Kaufpreis. Sobald eine grundsätzliche Einigung über die Verkaufsmodalitäten erreicht wurde, wird ein Notar ausgewählt, welcher den Verkauf betreut. Es ist dabei üblich, dass der Käufer den Notar auswählt, da dieser regelmäßig auch die Notarkosten übernehmen muss.
• Vorbereitung: Nach der Kontaktaufnahme mit dem Notar wird der Termin vorbereitet. Dafür benötigt der Notar in der Regel alle relevanten Unterlagen über die Immobilie. Die meisten Käufer finanzieren den Kauf einer Immobilie mit einem Kredit, welcher mit einer Grundschuld abgesichert wird. In einem solchen Fall benötigt der Notar auch die Grundschuldunterlagen. Welche Unterlagen genau benötigt werden, besprechen die Mitarbeiter des Notars grundsätzlich mit dem Käufer und Verkäufer im Rahmen der Vorbereitung des Termins. Wenn ein Makler eingeschaltet sein sollte, wird dieser Part häufig von diesem übernommen.
• Notartermin: Sobald alle Unterlagen vorliegen und der Vertragsentwurf entsprechend angepasst wurde, kann der Beurkundungstermin beim Notar stattfinden. Dabei ist es zur besseren Aufklärung üblich, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer persönlich zu dem Termin erscheinen. In Ausnahmefällen ist allerdings auch möglich, sich durch einen Stellvertreter vertreten zu lassen. Unabhängig von der konkreten inhaltlichen Ausgestaltung der Vollmacht ist es in diesem Fall erforderlich, die Vollmacht mindestens notariell beglaubigen zu lassen. Alternativ kann der Stellvertreter auch ohne Vollmacht den Vertrag unterschreiben, wobei der Vertrag dann anschließend notariell genehmigt werden muss. In dem Notartermin selbst wird der Vertrag vorgelesen und etwaige Fragen und Anmerkungen vom Käufer und Verkäufer werden durch den Notar als neutrale Instanz besprochen. Es besteht auch die Möglichkeit, den Vertrag noch im Notartermin anzupassen. Anschließend wird der Vertrag unterschrieben.
• Abwicklung: Nachdem der Vertrag unterschrieben wurde, betreuen der Notar und seine Mitarbeiter auch die Abwicklung des Kaufvertrages. Bei der Abwicklung des Kaufvertrages möchte der Käufer grundsätzlich sicherstellen, dass der Kaufpreis nur bezahlt wird, wenn auch im Gegenzug die Übertragung des Eigentums erfolgt. Dies lässt sich bereits durch geeignete Vertragsmechanismen sicherstellen, sodass die Zahlung des Kaufpreises auf ein Konto des Notars (sog. Notaranderkonto) nur noch in Ausnahmefällen erforderlich ist. Außerdem übernimmt der Notar auch die Kommunikation mit dem Grundbuchamt, Behörden und Finanzamt. Das Grundbuchamt wird beispielsweise kontaktiert, um eine sog. Vormerkung in das Grundbuch einzutragen. Eine Vormerkung stellt eine Art Reservierung dar und sichert den Käufer z.B. davor, dass der Verkäufer die Immobilie zu einem höheren Kaufpreis an eine dritte Partei verkaufen kann. Die Behörden werden kontaktiert, um etwaige Vorkaufsrechte (z.B. das gemeindliche Vorkaufsrecht bei Grundstücken) abzufragen. Das Finanzamt wiederum muss zum Zwecke der Erhebung der Grunderwerbsteuer kontaktiert werden. Sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt ist, stellt dieses die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, welche für die spätere Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch erforderlich ist.

Hinweis: Ein Notartermin kann bei Notaren am Gänsemarkt sehr flexibel und auch kurzfristig vereinbart werden – melden Sie sich gern.

Welche Unterlagen benötigt man für den Notartermin zum Kauf einer Immobilie?

Die für den Kauf einer Immobilie erforderlichen Unterlagen hängen vom konkreten Einzelfall und insbesondere den Eintragungen im Grundbuch ab. Eine Übersicht über die notwendigen Angaben und Unterlagen finden Sie in unserem Formularbereich.

Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer benötigen jedoch immer folgende Unterlagen:

• Ausweis: Für die Identifizierung im Rahmen des Notartermins ist es erforderlich, einen Personalausweis oder ein anderes Ausweisdokument (z.B. einen Reisepass) mitzubringen.
• Steueridentifikationsnummer: Der Notar benötigt außerdem die Steueridentifikationsnummer des Käufers und des Verkäufers. In den meisten Fällen wird die Steueridentifikationsnummer bereits vor dem Termin abgefragt.

Sofern der Käufer den Kauf der Immobilie mit einem Darlehen finanziert, ist es wichtig, dem Notar die Grundschuldunterlagen zur Verfügung zu stellen. Wenn im Grundbuch vor dem Verkauf des Grundstücks noch eine Alt-Grundschuld des Verkäufers eingetragen ist, wird diese in den meisten Fällen im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung gelöscht. Der Notar wird Ihnen mitteilen, welche Unterlagen er hierfür benötigt.

Wie hoch sind die Kosten für einen Notar beim Kauf eines Hauses?

Die Notarkosten für den Kauf einer Immobilie berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen ca. 1 % des Kaufpreises. Die genaue Höhe der Kosten hängt vom Wert der Immobilie und dem Umfang der Leistungen des Notars ab (z.B. ob die Abwicklung über ein Notaranderkonto erfolgt oder bestimmte Vollzugstätigkeiten erforderlich sind. Die Notarkosten trägt in den meisten Fällen der Käufer (dies sieht auch die gesetzliche Regel in § 448 BGB so vor). Lediglich wenn eine bestehende Alt-Grundschuld gelöscht werden soll, ist es üblich, dass der Verkäufer die auf die Löschung entfallenden Notarkosten trägt.

Neben den Notarkosten fallen im Rahmen des Kaufs noch folgende Gebühren und Kosten an:

• Grunderwerbsteuer: Für den Kauf eines Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom jeweiligen Bundesland ab, in dem sich die Immobilie befindet. In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,5 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer zahlt grundsätzlich der Käufer des Grundstücks.
• Grundbuchkosten: Für Eintragungen im Grundbuch fallen Grundbuchgebühren an. Die Kosten für das Grundbuch sind etwas geringer als die Kosten für den Notar. Die Grundbuchkosten trägt grundsätzlich der Käufer.
• Maklergebühr: Sofern der Verkauf über einen Immobilienmakler erfolgt, fallen für den Immobilienmakler Gebühren an. Es ist dabei üblich, dass der Käufer und der Verkäufer jeweils 50 % der Kosten des Maklers tragen.

Welchen Inhalt hat ein Kaufvertrag für eine Immobilie?

Der Vertrag über den Kauf eines Hauses besteht zum einen aus Bestandteilen, die in nahezu allen Kaufverträgen vorkommen. Zum anderen enthalten Kaufverträge teilweise Klauseln, welche die spezifischen Besonderheiten der Parteien erfassen. Folgende Klauseln enthalten Kaufverträge über Immobilien typischerweise:

• Kaufgegenstand: Es wird genau festgelegt, welche Immobilie gekauft wird. Dazu ist es üblich, dass der Kaufvertrag genaue Vereinbarungen zur Immobilie enthält (z.B. Größe, Zustand, mitverkaufte bewegliche Sachen usw.).
• Kaufpreis: Neben der Höhe des Kaufpreises wird üblicherweise vereinbart, bis wann der Kaufpreis gezahlt werden muss. Aus steuerlichen Gründen kann sich die genaue Aufteilung nach Grund- und Boden / Gebäude zum Nachweis des Abschreibungspotentials gegenüber dem Finanzamt anbieten.
• Übergabetag: Es wird vereinbart, wann die Übergabe der Immobilie erfolgt. Die Übergabe erfolgt grundsätzlich unmittelbar nach Zahlung des Kaufpreises. An diesem Tag werden dem Käufer die Schlüssel übergeben und alle Kosten, die mit der Immobilie zusammenhängen, auf ihn übertragen.
• Gewährleistung: Im Rahmen der Gewährleistung wird vereinbart, ob der Verkäufer überhaupt haftet oder ob nicht die Haftung ausgeschlossen wird. Dazu werden gelegentlich auch Garantien abgegeben.
• Sicherheiten: Käufer nehmen für den Kauf in den meisten Fällen einen Kredit auf, der mit einer Grundschuld gesichert wird. Die Auszahlung des Kredites ist meistens davon abhängig, dass im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen ist. Bevor also der Kredit ausgezahlt wird und der Verkäufer den Kaufpreis erhält, muss die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Entsprechend enthält der Kaufvertrag Regelungen dazu, unter welchen Umständen eine Grundschuld im Grundbuch am Kaufgegenstand eingetragen werden darf.
• Zwangsvollstreckung: Sollte der Kaufpreis nicht gezahlt oder das Eigentum an dem Grundstück nicht übertragen werden, kann eine notarielle Urkunde als Vollstreckungstitel dienen, wenn eine sofortige Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung erfolgt. Auf diesem Weg ist für eine spätere Zwangsvollstreckung kein weiterer Gerichtsprozess erforderlich.