Das Wichtigste in Kürze
- Um die Grundschuld zu löschen, muss der Grundschuldgläubiger die
Löschung bewilligen, der Eigentümer der Löschung zustimmen und ein Antrag
an das Grundbuchamt gestellt werden. - Soll zeitnah erneut ein Kredit bei der gleichen Bank aufgenommen werden,
bei dem eine Grundschuld als Sicherheit dienen soll, sollte die Löschung der
Grundschuld aus Kostengründen unterbleiben.
Was ist die Löschung einer Grundschuld?
Wenn eine Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt wird, spricht man von der Löschung der Grundschuld. Eine Grundschuld dient bei Immobilien in den meisten Fällen zur Absicherung der Bank, welche dem Eigentümer einen Kredit für den Erwerb des Grundstücks gewährt hat. Wenn der Eigentümer den Kredit nicht zurückzahlt, kann die Bank das Grundstück verwerten und wird aus dem Verwertungserlös befriedigt. Wenn der Kreditnehmer den Kredit zurückgezahlt hat, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Die Grundschuld muss gelöscht werden, damit der Kreditgeber rechtlich nicht mehr in der Lage ist, in das belastete Grundstück zu vollstrecken.
Wie wird eine Grundschuld gelöscht?
Wird eine Grundschuld gelöscht, sind die Mitwirkung des Eigentümers des Grundstücks und die Bewilligung des Grundschuldinhabers erforderlich. Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen, damit eine Grundschuld gelöscht wird:
- Löschungsbewilligung: Die Löschung der Grundschuld setzt die notariell beglaubigte Bewilligung des Berechtigten der Grundschuld voraus, im Normalfall also der Bank, welche dem Eigentümer einen Kredit gewährt hat. Die Löschungsbewilligung setzt grundsätzlich voraus, dass der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde. Einige Banken verschicken bei vollständiger Rückzahlung des Kredites automatisch eine Löschungsbewilligung. Teilweise muss eine entsprechende Löschungsbewilligung allerdings auch separat beantragt werden.
- Zustimmung des Eigentümers: Die Löschung der Grundschuld setzt außerdem voraus, dass der Grundstückseigentümer der Löschung der Grundschuld zustimmt. Die Zustimmung muss ebenfalls notariell beglaubigt werden.
- Antrag: Die Löschung einer Grundschuld setzt voraus, dass ein Antrag auf Löschung der Grundschuld an das Grundbuchamt gestellt wird. Um einen Antrag auf Löschung der Grundschuld zu stellen, sollten Sie sich an einen Notar wenden, welcher zuvor die Zustimmung beglaubigt und anschließend den Antrag (elektronisch) an das Grundbuchamt sendet.
Die Löschung der Grundschuld erfolgt durch Eintragung eines Löschungsvermerkes im Grundbuch. Das bedeutet, dass die Eintragung im Grundbuch nicht vollständig entfernt wird, sondern durch eine entsprechende Anmerkung (i. d. R. durch Unterstreichen) kenntlich gemacht wird, dass die Eintragung gelöscht wurde.
Ist die Löschung einer Grundschuld sinnvoll?
Die Löschung einer Grundschuld ist nicht in allen Fällen sinnvoll. Hintergrund ist, dass für die Löschung einer Grundschuld Kosten anfallen. Soll etwa zeitnah wieder eine Grundschuld für die gleiche Bank eingetragen werden, würden sowohl für die Löschung als auch für die neue Eintragung Kosten anfallen. Deshalb müssen Eigentümer überlegen, ob eine Löschung sinnvoll ist oder nicht.
In den folgenden Fällen ist die Löschung einer Grundschuld sinnvoll:
- Verkauf: Soll ein Grundstück zeitnah verkauft werden, ergibt es Sinn, die Grundschuld löschen zu lassen. Viele Käufer bevorzugen unbelastete Grundstücke. Um den Verkaufsprozess möglichst einfach zu gestalten, ist es entsprechend sinnvoll, die Grundschuld vorab zu löschen.
- Andere Gläubiger: Im Grundbuch können auch mehrere Grundschulden oder andere Belastungen eingetragen werden. Die Grundschulden stehen dabei in einem Rangverhältnis. Je höher der Rang eines Grundpfandrechts, desto höher ist die Absicherung.
Die Löschung der Grundschuld ist für Eigentümer nicht sinnvoll, die zeitnah das Grundstück als Sicherheit für einen neuen Kredit verwenden wollen. Die Löschung und spätere neue Eintragung verursachen zusätzliche Kosten, ohne einen Mehrwert zu bieten.
Wie müssen Eigentümer vorgehen, um die Grundschuld zu löschen?
Die Löschung der Grundschuld setzt voraus, dass die Löschungsbewilligung vorliegt. Wie dargestellt verschicken Banken solche Bewilligungen teilweise automatisch. Teilweise muss die Löschungsbewilligung beantragt werden. Wenn der Eigentümer die Löschungsbewilligung erhalten hat, sollte ein Notar aufgesucht werden, welcher den weiteren Prozess für die Beglaubigung der Erklärungen sowie die Kommunikation mit dem Grundbuchamt übernimmt. Eigentümer benötigen für die Löschung der Grundschuld außerdem den Grundschuldbrief, sofern eine Briefgrundschuld vorliegt.
Wie hoch sind die Kosten für die Löschung einer Grundschuld?
Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld betragen ca. 0,3 % der Summe der Grundschuld und sind gesetzlich vorgeschrieben. Die Höhe der Gebühren des Notars und des Grundbuchamts orientieren sich am Wert der Grundschuld. Die wichtigsten Kosten im Rahmen der Löschung einer Grundschuld sind die folgenden:
- Grundbuch: 0,5 Gebühr (Nr. 14140 KV GNotKG) - bei einer Grundschuld in Höhe von EUR 500.000 € beträgt die Gebühr z.B. EUR 467,50.
- Notar: Die Kosten für den Notar lassen sich nicht pauschal bemessen und hängen vom Einzelfall ab. Für die Höhe der Notargebühren ist relevant, welche Aufgaben der Notar übernimmt. Übernimmt der Notar wie im Regelfall nur die Beglaubigung, fallen sehr geringe Gebühren (maximal ca. EUR 100) an.
Wie lange dauert die Löschung einer Grundschuld?
Eine Grundschuld zu löschen, dauert in der Regel ein paar Wochen. Eine weitere Präzisierung ist aufgrund der unterschiedlichen Bearbeitungszeiten bei den Grundbuchämtern schwierig.
