Das Wichtigste in Kürze
- Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks sowie die Errichtung einer Immobilie
- Der Bauträgervertrag ist ein typengemischter Vertrag und kombiniert einen Kaufvertrag mit einem Werkvertrag
- Ein Bauträgervertrag bedarf der notariellen Beurkundung
Was ist ein Bauträgervertrag?
Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks sowie die Errichtung oder den Umbau einer Immobilie. Ein Bauträgervertrag kombiniert deshalb zwei Vertragstypen miteinander. Der Erwerb des Grundstücks stellt einen Kaufvertrag dar, der Bau bzw. Umbau der Immobilie einen Werkvertrag. Der Bauträgervertrag ist in § 650u BGB gesetzlich geregelt:
- Anwendbares Recht: Der Bauträgervertrag kombiniert zwei verschiedene Vertragstypen. Auf den Kauf des Grundstücks ist das Kaufrecht anwendbar, auf den Bau bzw. Umbau der Immobilie das Werkvertragsrecht.
- Mögliche Gebäude: Bauträgerverträge können über sehr unterschiedliche Gebäude abgeschlossen werden. Bauträgerverträge können sowohl für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, aber auch für gewerblich genutzte Immobilien abgeschlossen werden.
- Inhalt: Bauträgerverträge sind sehr umfangreiche Verträge. In Bauträgerverträgen wird insbesondere detailliert geregelt, was für eine Immobilie gebaut werden soll. In der Baubeschreibung wird genau festgelegt, was gebaut werden soll, welche Materialien verwendet werden sollen usw. Neben der Beschreibung des Bauwerkes gehören auch Baupläne, Lagepläne usw. zum Bauträgervertrag. Zu den weiteren Modalitäten, die der Bauträgervertrag regelt, gehört etwa der Zeitpunkt der Fertigstellung, der Preis, wann gezahlt werden muss usw.
- Erlaubnis: Wer gewerbsmäßig Bauträgerverträge anbietet, bedarf hierfür einer öffentlichen-rechtlichen Erlaubnis (§ 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO).
Welche Besonderheiten gelten beim Abschluss eines Bauträgervertrages?
Der Abschluss eines Bauträgervertrages kombiniert die Pflichten, die beim Abschluss von Grundstückskaufverträgen und Werkverträgen bestehen:
- Notar: Der Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks setzt eine notarielle Beurkundung voraus (§ 311b BGB). Der gesamte Bauträgervertrag bedarf einer Beurkundung, da es sich um einen einheitlichen Vertrag handelt.
- Baubeschreibung: Wenn der Bauträgervertrag mit einem Verbraucher abgeschlossen wird (sog. Verbraucherbauträgervertrag), muss der Notar dem Verbraucher rechtzeitig den Vertrag samt Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Es ist berufsrechtlich zwingend, dem Verbraucher diese Dokumente mindestens 14 Tage vor Vertragsschluss zu überreichen. Hintergrund dieser Pflicht ist, dass der Verbraucher ausreichend Zeit haben soll, sich über das Projekt zu informieren und sich Gedanken darüber zu machen, ob er den Vertrag wirklich abschließen möchte. Bauträgerverträge stellen eine erhebliche Investition für Verbraucher dar, sodass sie dazu angehalten werden sollen, die Entscheidung umfassend zu durchdenken.
- Grunderwerbsteuer: Beim Erwerb fällt Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz ist in jedem Bundesland unterschiedlich und liegt derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Grunderwerbsteuer errechnet sich aus dem Kaufpreis (§§ 8, 9 Abs. 1 S. 1 GrEStG). Eigenleistungen werden dem Kaufpreis nicht hinzugerechnet, bleiben also unbesteuert. Sonderwünsche werden ihm zugerechnet und damit besteuert – und zwar unabhängig davon, ob sie mitbeurkundet sind oder, da erst später gewünscht, nicht. Nicht selten werden solche Sonderwünsche vom Finanzamt durch Fragebogen ermittelt.
- AGB: Wenn der Bauträger Unternehmer ist und an einen Verbraucher verkauft, handelt es sich bei dem Bauträgervertrag regelmäßig um allgemeine Geschäftsbedingungen, sodass die §§ 305 ff. BGB anwendbar sind. Bauträger und Notare müssen in einem solchen Fall besonders auf die Gestaltung des Vertrages achten, da die §§ 305 ff. BGB hohe Anforderungen an einzelne Klauseln stellen.
Wie ist der Ablauf bei einem Bauträgervertrag?
Bauprojekte nehmen viel Zeit in Anspruch, von der Planung bis zur Schlüsselübergabe vergehen häufig mehrere Jahre. Auch Bauträgerprojekte nehmen entsprechend viel Zeit in Anspruch. Hintergrund ist, dass neben dem Erwerb des Grundstücks auch der Bau der Immobilie erfolgt:
- Vorbereitung: Die Vorbereitung für den Abschluss des Bauträgervertrages kann sehr unterschiedlich ausfallen. Handelt es sich um einen Verbraucherbauträgervertrag, muss dem Verbraucher mindestens zwei Wochen vor Abschluss des Vertrages der Vertrag samt Baubeschreibung zur Durchsicht übersendet werden.
- Vertragsschluss: Wenn sich beide Parteien geeinigt haben, erfolgt der Vertragsschluss beim Notar. Nach Abschluss des Vertrages beginnt häufig erst der Bau der Immobilie.
- Zahlung: Bei Bauträgerverträgen erfolgt die Bezahlung anteilig nach Baufortschritt. Auf diesem Weg soll verhindert werden, dass der Käufer das Bauunternehmen vorab bezahlt und dann kein fertiges Haus erhält. Allerdings ist auch dieses Vorgehen für den Käufer nicht ohne Risiko. Wird der Bauträger vor Abschluss des Bauvorhabens insolvent, hat der Käufer ein angefangenes Immobilienprojekt. Die Kosten für die Fertigstellung durch ein anderes Unternehmen sind häufig höher als die noch ausstehenden Zahlungen.
- Abnahme: Wenn die Immobilie fertiggestellt wurde, muss der Käufer die Immobilie abnehmen. Die Abnahme ist für den Käufer von hoher Bedeutung. Vor der Abnahme können Mängel sehr einfach geltend gemacht werden. Nach der Abnahme liegt die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln beim Käufer
- Eigentumsübertragung: Nachdem die Immobilie gebaut und der Kaufpreis sowie die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, wird das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer übertragen.
Wie erfolgt die Gewährleistung beim Bauträgervertrag?
Nach welchen rechtlichen Vorgaben sich die Mängelgewährleistungsrechte richten, ist davon abhängig, wo der Mangel auftritt. Betrifft der Mangel das Grundstück, ist das Kaufrecht anwendbar, betrifft der Mangel das Bauwerk, ist das Gewährleistungsrecht des Werkvertrages anwendbar. Die Unterscheidung, ob das Kaufrecht oder Werkvertragsrecht anwendbar ist, kann erhebliche Auswirkungen haben.
Ein Haftungsausschluss des Bauträgers bezüglich des verkauften Grundstücks ist die Regel und begegnet grundsätzlich keinen Bedenken. Die Haftung für Baumängel und Planungsmängel ist dagegen nicht abdingbar, soweit – wie im Regelfall – auf den Bauträgervertrag AGB-Recht Anwendung findet. Treten daher nach Abnahme noch Mängel auf, kann der Käufer Mängelgewährleistungsrechte bis zu fünf Jahre nach der Abnahme geltend machen. Abhängig von dem konkreten Mangel kommt etwa ein Anspruch auf Nachbesserung oder Schadensersatz in Betracht.
